Udestue var ikke en del af boligarealet – Gav 150.000 kr. i afslag
Vestre Landsret har d. 13. juni 2019 afsagt en dom, hvor køber af et parcelhus fik afslag i købesummen på 150.000 kr. for en arealmangel på 20 m2.
Hvis du skal købe eller sælge et hus, er det vigtigt at tjekke, om husets areal stemmer overens med det areal, der står anført i BBR-registeret. Det kan nemlig blive dyrt for en sælger ikke at have styr på, om boligarealet er korrekt angivet og svarer til det, man lover køber.
Sagen omhandlede en udestue på 20,4 m2, og om den skulle indgå i husets boligareal, eller om der omvendt forelå en arealmangel. På salgstidspunktet var husets boligareal opgjort til 148 m2. Det var et vilkår i købsaftalen, at køberen var bekendt med og accepterede, at ejendommens areal var indhentet fra BBR-registeret, og at eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne var sælger og ejendomsmægler uvedkommende. Udestuen var blevet registreret i BBR som beboelse og indgik derfor i det opgjorte boligareal.
Hvornår er en udestue et beboelsesrum?
Det er ikke altid helt enkelt, hvad der indgår i boligarealet. Det afhænger af, om et rum er godkendt og registreret som egnet til beboelse. Hvis et rum er godkendt til beboelse, tæller det med i det samlede boligareal. Boligarealet er summen af alle beboelsesrum i ejendommen inkl. køkken, bad og toilet. Hvis en udestue indrettes, så den opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesrum, vil det herefter være en tilbygning og en del af boligarealet.
Afgørende er, om rummet er isoleret, og om der er adgang til en varmekilde. Udestuen i denne sag var hverken isoleret eller med varmekilde, gulvet bestod af havefliser og taget af plastikplader. Skønsmanden i sagen udtalte, at udestuen aldrig skulle have været registreret som værende boligareal.
Vestre Landsret lagde vægt på skønsmandens udtalelse og de materialer, som udestuen bestod af. Retten kom derfor frem til, at udestuen ikke på noget tidspunkt opfyldte kriterierne for et boligareal.
Arealmanglen på 20 m2 anså Retten for at være en væsentlig arealafvigelse, som dermed berettigede køber til et forholdsmæssigt afslag.
Huseftersynsordningen
Købet var omfattet af huseftersynsordningen, også kendt som tilstandsrapportordningen. Efter denne ordning kan en køber af en fast ejendom som udgangspunkt ikke overfor sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, hvis køberen fra sælgeren har modtaget: Tilstandsrapport og el-eftersynsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring, sælgers løfte om at betale halvdelen af præmien på forsikringen og oplysning om konsekvenserne af ordningen. Spørgsmålet gik herefter på, om en arealmangel ikke er en fysisk mangel, og således ville falde uden for ansvarsfriheden.
Højesteret tog i 2013 stilling til et lignende spørgsmål. Højesteret fastslog i den sag, at en urigtig oplysning om en ejendoms boligareal ikke kan anses for at være en mangel, der har en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af ordningen. Bygningens fysiske tilstand er i princippet, som den skal være. Arealmanglen er derimod en fejl i registreringen og ikke en fysisk mangel som sådan. Denne praksis holdte Vestre Landsret sig til, og afgjorde med henvisning til Højesterets afgørelse, at arealmanglen ikke var omfattet af sælgers ansvarsfrihed i huseftersynsordningen.
Kvadratmeternes betydning
Sælgerens ansvarsfraskrivelse i købsaftalen vedrørende BBR anså Retten for en standardfraskrivelse, hvorfor den ikke blev tillagt betydning. Heller ikke selvom køber var opfordret til at lade ejendommen opmåle. Retten udtalte, at oplysningen om boligarealet i BBR-registeret er fremkommet efter sælgers egen angivelse og mente ikke, at der var grundlag for at antage, at oplysningen var understøttet af en myndighedsundersøgelse. Det er ejers ansvar, at oplysningerne i BBR er korrekte, og sælger hæfter for dem.
Dette er et eksempel på, hvorfor det er vigtigt både som køber, men også som sælger, at være opmærksom på, at det der står beskrevet i BBR-registret, stemmer overens med de faktiske forhold.
Arealmanglen på de 20 m2 betød, at huset havde en værdi, der var 150.000 kr. lavere, end det var solgt for. Arealmangler kan således have stor betydning for husets reelle værdi.
Dommen er i mange henseender en påmindelse til køberne om at være kritiske overfor det, de ser. Sagen viser omvendt også, at domstolene ikke giver sælgeren medhold, når BBR-meddelelsen ikke er korrekt, selvom der er taget forbehold for dette i købsaftalens ansvarsfraskrivelse, nå der ikke er tale om en konkret ansvarsfraskrivelse. Dette skyldes formentlig det forhold, at det ved lov netop er pålagt sælger at sørge for, at BBR-meddelelsen er korrekt.
Selvom dommen er indbragt for Højesteret, kan den tjene som en advarsel til sælgere om at være opmærksomme på, at de angivne oplysninger er korrekte.
BOLIG: Birgitte Fobian Rolighed, Advokat (H) og Rikke Nipgaard Laursen, Stud. jur.
22. oktober 2019