Snubletråde for udlejere ved ind- og udflytning

Indblik i lejelovgivningen kan vise sig særdeles vigtigt for udlejer, som i visse tilfælde må se sig godt for, hvis denne ikke skal ende med at slå sig på den.

1. juli 2015 kom der skærpede krav for udlejere af mere end én beboelseslejlighed.

De stadig relativt nye regler opbyder problemer for mange udlejere af mere end én beboelseslejlighed, og som advokat er det altid trist at måtte fortælle en klient, at sagen er tabt på grund af fodfejl inden advokaten kom ind i sagen.

Uanset om du er ny udlejer eller er en ’gammel rotte’ kan det derfor være en rigtig god ide at sætte sig ind i de regler, som udlejere af mere end én beboelseslejlighed skal iagttage i forbindelse med lejerskifte, hvis ikke du skal miste retten til at få betalt istandsættelsesudgifterne af lejer.

Ind- eller udflytning
Det afgørende tidspunkt for om udlejer ejer mere end én beboelseslejlighed, er tidspunktet for ind- eller udflytningen.

De skærpede regler gælder ikke for udlejere af én enkelt beboelseslejlighed, villa eller andelslejlighed, der ikke kunne sælges, da udlejer ville videre i livet. Da reglerne gælder beboelseslejligheder, tæller enkeltværelser heller ikke med.

En beboelseslejlighed defineres som en lejlighed med eget køkken med afløb.

Indflytningssyn
Ved indflytning skal udlejere af mere end én beboelseslejlighed sørge for, at indflytningssyn afholdes. Formålet er at få fastlagt boligens stand ved indflytningen, hvilket er rigtig godt bevismæssigt med henblik på den senere fraflytning.

Det er udlejer, der skal sørge for indkaldelse og ikke mindst sikre beviset for, at indkaldelse er sket.

Det kan hensigtsmæssigt ske ved, at udlejer samtidig med fremsendelse af lejekontrakten til den ny lejer, sender tidspunkt for indflytningssynet, men der kan også, når det gælder indflytningssynet – i modsætning til fraflytningssynet – indkaldes f.eks. pr. telefon. Så er bevisbyrden bare svær at løfte.

Der er ikke nogen krav til indflytningsrapportens form – den kan udføres på blanket eller papir.

Derimod er det vigtigt, at lejer ved indflytningssynet får udleveret rapporten i kopi. Er lejer til stede og kvitterer for rapporten, kan den ikke eftersendes, med mindre lejer nægter at modtage den.

Der er ikke noget krav om, at parterne er enige om boligens stand. Har lejer mangler ud over det, udlejer har anført i rapporten, har han som før 14 dage efter indflytning til at meddele udlejer dette.

Møder lejer ikke til indflytningssynet, udarbejder udlejer selv rapporten og sender senest 2 uger efter synet en kopi til lejer. Udlejer bør sikre sig bevis for afsendelse f.eks. ved anbefalet brev. Det samme gælder, hvis lejer ikke vil kvittere for modtagelse eller modtage kopi af rapporten efter synet.  Digital kommunikation kan anvendes, hvis indflytningssynet afholdes efter 1.1.2018, eller der er aftalt digital kommunikation i lejeforholdet.

Fraflytningssyn
Når lejer skal flytte ud, er der også skærpede krav til udlejere af flere end én beboelseslejlighed.

Der skal afholdes et fraflytningssyn.

Det nye er, at udlejer skal indkalde lejer skriftligt med et varsel på mindst én uge. Samtidig skal synet afholdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted.

For at få indkaldt rettidigt, kan udlejer hensigtsmæssigt indkalde lejer til fraflytningssyn, samtidig med, at han kvitterer for modtagelse af lejemålets opsigelse.

Det er stadig sådan, at nøgleafleveringstidspunktet anses for afgørende i forhold til, hvornår der er sket aflevering. Flytter lejer før udløbet af opsigelsesperioden, og udlejer således modtager nøglerne, inden det ved opsigelsen forventede tidspunkt, må udlejer sørge for fremsendelse af ny indkaldelse med rette varsel og inden de 2 uger.

Rapporten kan, men behøver ikke, udføres på blanket. Det er dog vigtigt, at udlejers markering af, hvad der skal udføres af vedligeholdelsesarbejder, er tilstrækkeligt specificeret. Det er f.eks. ikke tilstrækkeligt at anføre, at der skal ’males overalt.’ Det skal angives hvilke rum, det dreje sig om, og om det f.eks. gælder lofter og/eller vægge, radiatorer og/eller træværk.

Kopi af fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer på fraflytningssynet. Møder lejer ikke op til synet, eller vil lejer ikke kvittere for eller modtage rapporten, skal udlejer sende en kopi af rapporten, så den er nået frem senest 2 uger efter synet.

Digital kommunikation kan anvendes, hvis lejemålet er indgået efter 1.1. 2018, eller der er aftalt digital kommunikation i lejeforholdet. Der skal efter praksis ikke meget til, for at digital kommunikation anses for aftalt. Har parterne under lejeforholdet kommunikeret pr e-mail eller SMS, har praksis statueret aftalt digital kommunikation.

Anvendes almindelig post, skal rapporten være fremme senest 2 uger efter synet. Udlejer bør sikre sig bevis for afsendelse, og for, at den er sendt så betids, at den med normal postgang vil være fremme inden fristens udløb.

Den tidligere mulighed for at forlænge udlejers frist for flyttesynsrapport er bortfaldet – og aftale herom gælder heller ikke, selvom aftalen er indgået før 1.1.2015.

Der er mange snubletråde for udlejere i lejelovgivningen, og udlejere må se sig godt for, for ikke at slå sig.

ØKONOMI: Birgitte Fobian Rolighed, advokat
29. januar 2019