Sådan køber du et hus på tvangsauktion
Der kan være mange penge at spare, hvis man køber en bolig på tvangsauktion. Men man skal sætte sig grundigt ind i reglerne.
En ejendom på tvangsauktion bliver som oftest afhændet til en lavere pris, end ejendommen kunne sælges til på almindelig vis. Et tvangsauktionskøb kan derfor være en god mulighed for at anskaffe sig en bolig til en pris, der er lavere end ejendommens faktiske værdi. Der er imidlertid også en række risici forbundet med at købe en bolig på tvangsauktion.
Hvad skal der til for at sætte en ejendom på tvang?
En tvangsauktion er som regel foranlediget af, at ejendommens ejer ikke har betalt sin termin til realkreditinstituttet eller sin ejendomsskat, og at ejeren heller ikke betaler efter rykkerskrivelse og inkassoopkrævninger. Realkreditinstituttet har pant i ejendommen til sikkerhed for lånet. Hvis ydelserne ikke betales, kan realkreditinstituttet som panthaver derfor begære ejendommen på tvang og få (måske kun delvis) dækning for sit krav via pantet ved tvangsauktionen. Er der i stedet tale om, at ejendomsskatten ikke er betalt, kan SKAT få udlæg i ejendommen efter anmodning herom til fogedretten. Øvrige kreditorer kan på tilsvarende måde begære udlæg i ejendommen. Et udlæg kan på samme måde som en panteret danne grundlag for en tvangsauktionsbegæring.
Tvangsauktionens forløb
Når kreditors advokat har indgivet en begæring om tvangsauktion, oplyser fogedretten ejeren om sagens forløb og datoen for selve tvangsauktionen fastsættes. Advokaten udarbejder herefter en salgsopstilling, sørger for annoncering og bekendtgør auktionen i Statstidende.
Såfremt ejeren inden selve tvangsauktionen afholdelse betaler gælden med de påløbne omkostninger, bliver tvangsauktionen aflyst. Det samme gør sig gældende, hvis betaling sker inden en eventuel planlagt ny auktion (2. auktion).
Betaler ejeren ikke gælden, afholdes tvangsauktionen som planlagt. Opnår en kreditor ikke fuld dækning for sit krav ved auktionen, kan kreditoren kræve en ny auktion (2. auktion) mod sikkerhedsstillelse for omkostningerne. Man skal som budgiver i den forbindelse være opmærksom på, at man er bundet af sit bud i seks uger. Det betyder også, at man er bundet af sit oprindelige bud, hvis man ikke overbydes ved 2. auktion.
Der skal stilles en delvis sikkerhed på min. 10.000 kr. straks efter budrunden. Sikkerheden kan stilles kontant, ved bankgaranti eller advokatindeståelse. Hvis man bliver højestbydende på auktionen, skal man 7 dage efter auktionens afholdelse stille den fulde sikkerhed for budet. Sikkerhedsstillelsen beregnes først efter auktionen, da den afhænger af det højeste bud. I beregningen indgår desuden størstebeløbet, der udgøres af omkostninger til auktionen – herunder rekvirentomkostninger, eventuel skyldig ejendomsskat, retsafgifter, evt. restance vedrørende renovation eller lovpligtig brandforsikring mv. Det estimerede størstebeløb fremgår altid af salgsopstillingen.
Den samlede sikkerhedsstillelse frigives først fra fogedretten, når betingelserne for udstedelse af auktionsskøde er til stede.
Kan jeg købe et hus for 1 krone?
Mange har måske hørt, at man i nogle tilfælde kan erhverve en ejendom på tvangsauktion helt ned til 1 krone. Det er i udgangspunktet også korrekt, da selve budsummen kan udgøre 1 krone. Der er dog nogle omkostninger forbundet med auktionen, man som køber er forpligtet til at afholde, og derfor ”slipper” man ikke med den ene krone. Købesummen skal tillægges størstebeløbet, som ovenfor beskrevet.
I meget særlige tilfælde, hvor der ikke er budt på ejendommen ved 1. auktion, kan der blive mulighed for at byde i størstebeløbet. Det betyder, at der eksempelvis kan afgives et bud på 1 krone. Hvis budgiver er højestbydende, vil ejendommen kunne erhverves for 1 krone uden andre tillæg.
Særlige overvejelser inden køb
Som nævnt er der nogle overvejelser, man skal gøre sig, inden man begiver sig ud i køb af en ejendom på tvangsauktion.
Der er mulighed for at besigtige en ejendom forud for en tvangsauktion. Denne mulighed bør altid benyttes, og bør desuden foretages i samarbejde med en byggesagkyndig, såfremt man ikke selv har de fornødne byggetekniske kundskaber til at vurdere ejendommen. Det skyldes, at der ikke er mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Der er typisk heller ikke mulighed for at rette et eventuelt mangelskrav mod den tidligere ejer og heller ikke mod rekvirenten, da denne som oftest vil have et meget begrænset kendskab til ejendommens forhold. Det vil altså som udgangspunkt være auktionskøbers egen hovedpine, hvis huset efterfølgende viser sig at have mangler – eksempelvis skimmelsvamp eller at dampspærren i den tidligere ejers hjemmegjorte tilbygning er utæt.
Foruden den byggesagkyndige bistand bør man søge juridisk vejledning hos advokat ved køb af en ejendom på tvangsauktion. En advokat skal gennemgå de dokumenter, der knytter sig til ejendommen, herunder de eventuelle servitutter, der hviler på ejendommen, således at auktionskøber kan være sikker på, at ejendommen kan anvendes til det formål, som måtte ønskes. Advokaten skal ligeledes undersøge lokalplaner, kommuneplaner mv.
Der kan være penge at spare ved at købe en ejendom på tvangsauktion, men som anført modsvares den billigere handelspris af en højere risiko.
BOLIG, Carsten Jensen, advokat og Michaela Buur Schæffer Juul, advokatfuldmægtig
8. maj 2018