Når udlejer selv vil benytte et boliglejemål

Der kan være mange forhindringer, som skal forceres, før man kan opsige en lejer – også selv om man som udlejer selv ønsker at flytte i den udlejede bolig. 

Der hersker en generel opfattelse af, at udlejer til enhver tid kan opsige en lejer med 1 års varsel, hvis bare han siger, at han selv ønsker at bebo lejemålet.

Det er som udgangspunkt også rigtigt nok, men det er en mulighed, som er forbundet med mange betingelser for at gå igennem hos domstolene.

Med ændringen af lejeloven den 1. juli 2015 blev muligheden endda begrænset yderligere.

Udlejer skal benytte det lejede
Det er en betingelse for en gyldig opsigelse, at udlejer rent faktisk har til hensigt at benytte det lejede. Når der er tale om en beboelseslejlighed, skal udlejer også bebo det lejede og ikke kun benytte det. En overnatning i lejemålet et par gange om ugen, er eksempelvis ikke tilstrækkeligt for at opfylde betingelsen. Det skal herudover være udlejers hensigt at benytte hele lejemålet og ikke bare en del af det.

Formkrav
Som i så mange andre forhold i lejereretten, er udlejers opsigelsesadgang, når han selv ønsker at benytte lejemålet, også forbundet med en del formkrav for at være gyldig. Først og fremmest skal opsigelsen være skriftlig. Opsigelsesvarslet er minimum 1 år til en aftalt flyttedag. Yderligere skal der i opsigelsen være oplyst om begrundelsen for opsigelsen af lejer ligesom der skal være oplysning om lejers mulighed for at gøre indsigelse imod opsigelsen.

Lejer skal således oplyses om, at han har seks uger efter modtagelsen af opsigelsen til at gøre indsigelse imod den. Udlejer har derefter, hvis han vil fastholde opsigelsen, 6 uger fra udløbet af lejers indsigelsesfrist til at indbringe sagen for boligretten.

Det fremgår direkte af bestemmelsens ordlyd i lejeloven, at hvis ikke opsigelsen lever op til ovennævnte formkrav, er opsigelsen ugyldig med den virkning, at den ikke kan gøres gældende over for lejer.

Domstolene har tidligere truffet afgørelse om, at en opsigelse fra udlejer, der ikke overholder formkravene, kan betragtes som misligholdelse fra udlejers side med den konsekvens, at lejer kan hæve lejeaftalen og kræve erstatning af udlejer.

Rimelig ud fra begge parters forhold
Selvom opsigelsen lever op til føromtalte formkrav, kan udlejer alligevel risikere, at en opsigelse af lejer med baggrund i udlejers ønske om selv at bo i lejemålet, kan blive tilsidesat af domstolene, idet det desuden skal vurderes om en opsigelse er rimelig ud fra begge parters forhold.

Der bliver i denne forbindelse skelet til, hvor længe udlejer blandt andet har ejet ejendommen, hvor længe lejer har boet i ejendommen og hvordan lejers muligheder er for at finde et andet, passende lejemål.

Det er svært at udlede noget helt konkret fra retspraksis om rimelighedsbetragtningen. Der synes dog en tendens, at domstolene nægter en opsigelse i tilfælde, hvor lejer har beboet lejemålet igennem en længere årrække og udlejer alene har ejet ejendommen i en kortere periode. Hertil lægges der også vægt på, om lejer har dårligt helbred og derfor har vanskeligt ved at flytte.

Særligt ved ejerlejligheder
Hvis det lejede er en ejerlejlighed, er det en betingelse for at udlejer kan opsige lejer med henvisning til at udlejer selv ønsker at benytte lejemålet, at lejeaftalen var indgået på det tidspunkt, hvor ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder.

Hvis lejeaftalen er indgået den 1. januar 1980 eller derefter, kan udlejer yderligeree kun opsige lejemålet, hvis lejeren på tidspunktet for lejeaftalens ingåelse var oplyst om, at der var tale om en ejerlejlighed og at udlejer derfor kunne opsige lejer med henvisning til, at udlejer selv ønsket at bebo lejemålet.

En yderligere betingelse vedrørende ejerlejligheder er, at såfremt lejeaftalen er indgået den 1. juli 1986 eller derefter, kan udlejer kun opsige lejer med baggrunden i selv at ville bebo lejemålet, hvis ovenstående to forhold er opfyldt og hvis udlejeren tidligere har beboet lejemålet.

Yderligere er der med ændringen af lejeloven pr. 1. juli 2015 indsat mulighed for en ejer af en ejerlejlighed at opsige en lejer med 1 års varsel, hvis han selv ønsker at bebo lejemålet uden nogen nærmere begrundelse. Betingelsen for denne opsigelse er, at udlejeren skal have ejet ejerlejligheden på tidspunktet for udlejningen og at han på tidspunktet for opsigelsen ikke udlejer andre lejemål.

Erstatning
Som det fremgår, er udlejer i risiko for at pådrage sig erstatningspligt, såfremt formkravene til opsigelsen ikke overholdes. Udlejer kan også blive erstatningspligtig, hvis han alligevel ikke flytter ind i lejemålet ved udløbet af lejers opsigelsesvarsel. Domstolene vurderer i denne forbindelse, om udlejer rent faktisk på tidspunktet for opsigelsen havde til hensigt at benytte lejemålet. Hvis det er tilfældet, vil opsigelsen formentlig være gyldig, således udlejer ikke ifalder sig erstatningspligt over for lejer.

Såfremt udlejer er erstatningspligtig over for lejer, kan dette betyde, at udlejer skal erstatte lejer det tab, som lejer har lidt som følge af opsigelsen. Dette kunne eksempelvis være i form af flytteomkostninger, særligt tilpasset løsøre og istandsættelseskrav.

Opsigelsesretten af lejer er således begrænset af mange forskellige forhold. Der kan søges en del vejledning af opsigelsesadgangen i lovens ordlyd, men en endelig afklaring af, om en opsigelse af en lejer er gyldig, skal søges hos domstolene.

LEJELOV: Kirsten Laursen, advokat og Jan Toft Olesen, advokat
Den 7. juni 2016