Når udlejer og lejer har modsat rettede interesser
Udlejer og lejers interessekamp om gennemgribende forbedrede lejemål efter boligreguleriongslovens §5.
Kvalificeringen af hvilke(n) lovbestemmelse(r) som lejen skal fastsættes efter henhører under Domstolene. Kvalificeringen har stor betydning for lejens størrelse og dermed også for lejer og udlejer. Lejer kan få nedsat lejen for fremtiden og få tidligere lejebetalinger tilbagebetalt. Udlejer kan få stadfæstet lejens størrelse og dermed undgå et tilbagebetalingskrav fra Lejeren.
I nærværende artikel sættes Boligreguleringslovens § 5 under luppen, da manglende overholdelse heraf kan medføre en yderst dårlig ejendomsinvestering for udlejer og et lukrativ lejeforhold for lejer.
Retsgrundlaget
I bl.a. Randers kommune finder Boligreguleringsloven anvendelse (reguleret kommune). I kommunen fastsættes lejens størrelse efter lovens § 5, hvis ejendommen pr. 1. januar 1995 havde 7 lejligheder eller flere. I lejemål, der er omfattet af denne bestemmelse, kan lejen dermed ikke aftales frit, forudsat ingen anden undtagelse finder anvendelse.
Hovedreglen følger af bestemmelsens stk. 1, hvorefter lejen fastsættes til den omkostningsbestemte leje med forbedringstillæg. Stk. 2 indeholder undtagelsen hertil for gennemgribende forbedrede lejemål, hvorefter lejen ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi.
Interessekampen
Udlejer kan have en interesse i gennemgribende at forbedre lejemålet, således at dette fremover vil være omfattet af undtagelsen. Dermed kan udlejer hente en lejeforhøjelse, som kan være en god investering på sigt. Dette skyldtes, at lejen herefter ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, som kan være en del højere end den omkostningsbestemte leje.
Omvendt har lejer en interesse i at lejens størrelse begrænses af hovedreglen, da den dermed ikke må overstige den omkostningsbestemte leje. Lejen beregnes dermed så den dækker ejendommens driftsudgifter, afkastning af dens værdi og tillæg for forbedringer af det lejede.
Udlejers bevisbyrde
Udlejer har i medfør af bestemmelsens stk. 4 og 5 bevisbyrden for, at lejefastsættelsen kan ske efter den lempeligere undtagelse. Dermed skal udlejer føre bevis for, at lejemålet er gennemgribende forbedret og at orienteringspligten er iagttaget. Bevisbyrden er skærpet for lejemål, hvor forbedringerne er udført efter den 1. januar 2001, idet der kræves, at der enten fremlægges dokumentation for udgiften afholdelse, eller at den utvivlsomt er godtgjort.
Gennemgribende forbedret
Udtrykket »gennemgribende forbedret« indeholder to betingelser.
For det første skal forbedringsudgifterne enten overstige 2.213 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 253.054 kr. (2017 beløb) Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på to år. Mindstebeløbene for forbedringsudgiften anvendes for det år, hvor den sidste relevante forbedring blev færdiggjort.
For det andet skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi. Efter forarbejderne til Boligreguleringsloven, er det alene arbejder, der forøger det lejedes værdi, som kan medtages i opgørelsen over forbedringsudgiften. Det er således kun reelle forbedringer, der i givet fald kan danne grundlag for lejefastsættelse. Ifølge Højesteret skal der ikke stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt. Hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen, vil betingelsen være opfyldt, jf. U 2016.2446 H.
Orienteringspligten
Udlejer skal derudover ved 1. udlejning af et gennemgribende forbedret lejemål efter stk. 2, orientere lejerne/beboerrepræsentanterne om dette samt indeholdet af bestemmelsen. Dette forinden lejeaftalen indgås. I modsat fald kan der ikke aftales en lejefastsættelse efter bestemmelsen, hvormed man falder tilbage på hovedreglen om omkostningsbestemt leje.
Dermed kunne udlejer risikere et tilbagebetalingskrav fra lejer, hvis han ikke kunne bevise, at han eller en tidligere ejer af ejendommen havde opfyldt orienteringspligten efter stk. 4. Højesteret har taget stilling til denne problemstilling i to domme afsagt i september 2016. Hvis udlejer blot kan dokumentere, at lejemålet tidligere har været udlejet efter stk. 2, vil dette være tilstrækkeligt bevis til at opkræve en leje efter stk. 2. Dette på trods af, at udlejer ikke er i besiddelse af et bevis for, at orienteringspligten er opfyldt.
Perspektivering
Udlejer kan hente en fornuftig lejestigning ved gennemgribende at forbedre et lejemål eller ved at overtage en udlejningsejendom udlejet efter Boligreguleringslovens 5, stk. 2, men dette forudsætter, at han har styr på de førnævnte betingelser, herunder beviskravene i særdeleshed. Særligt henset til, at lejer næsten vederlags- og risikofrit kan indebringe en sag om lejens størrelse for Huslejenævnet. Det kan således svare sig for både udlejer og lejer, at søge professionel rådgivning herom, da det økonomiske tab henholdsvis gevinst kan være anseelig.
JURA, Jan Toft Olesen, advokat.