KOMMUNE VINDER SAG OM TILBAGESKØDNING AF EJENDOM
LOU Advokater har ført en retssag for en kommune, hvor kommunen ønskede at gøre brug af sin kontraktuelle tilbagekøbsret af en grund. Afgørelsen er interessant, da den blandt andet behandler spørgsmål som:
- Er det usagligt og i strid med kommunalfuldmagten at håndhæve vilkår om tilbageskødning
- Er vilkår om tilbageskødning i strid med aftalelovens § 36
- Har det nogen betydning for tilbageskødningen, at grunden på tidspunktet for påberåbelse af tilbagekøbsretten er steget i værdi
- Kan en kommune ved ikke at efterspørge byggeprojekt anses for at have udvist retsfortabende passivitet således, at vilkår om tilbagekøbsret ikke kan påberåbes
Er vilkår om tilbageskødning usagligt og i strid med kommunalfuldmagten
Retten fandt, at vilkår om tilbagekøbsret er sædvanligt ved en kommunes salg af grunde, idet formålet med dette vilkår var at sikre byudvikling i overensstemmelse med det vedtagne plangrundlag. Retten udtalte videre, at allerede fordi kommunens udnyttelse af tilbagekøbsretten skete med henblik på at undgå forældelse, var der ikke tale om, at kommunens udnyttelse af tilbagekøbsretten var usaglig.
Afgørelsen illustrerer således, blandt andet i overensstemmelse med U.2001.2493 H, at det for kommuner er sagligt at indføre kontraktuelle vilkår om tilbagekøbsret, og at håndhævelse af disse ikke er i strid med kommunalfuldmagten.
Aftalelovens § 36
Køber gjorde i sagen gældende, at vilkåret om tilbagekøbsret skulle tilsidesættes som ugyldigt i medfør af aftalelovens § 36. Til støtte herfor anførte køber, at kommunens påstand kunne sidestilles med et tvangsindgreb over for køber af ekspropriationsmæssig karakter, og at det er helt atypisk, at en gensidig aftale kun forpligter den ene part, medens den anden er frit stillet med hensyn til, hvorvidt man på forud fastlagte eller vilkårligt valgte senere tidspunkter vil gøre sine rettigheder gældende.
Retten fandt, at der ikke forelå sådanne omstændigheder i denne sag, at tilbagekøbsvilkåret kunne anses for ugyldigt. I højesteretsafgørelsen U.2003.2022 H blev aftalelovens § 36 ej heller bragt i anvendelse i forbindelse med tilbageskødning som følge af manglende færdiggørelse af en ombygning.
Afgørelsen illustrerer derfor det almindelige udgangspunkt om, at der skal meget til, før domstolene henfører et forhold under aftalelovens § 36.
Betydningen af grundens værdistigning i tiden fra købet til tilbageskødning
Under sagen blev der indleveret to skønserklæringer vedrørende grundens værdi på henholdsvis handelstidspunktet og på tidspunktet for kommunens påberåbelse af tilbagekøbsret. Det blev heri konkluderet, at grunden var steget i værdi.
Retten udtalte herom, at det ikke kunne tillægges betydning, om grundens værdi var steget som følge af et ændret plangrundlag eller samfundsudviklingen i øvrigt. Videre udtalte retten, at kommunen var berettiget til i henhold til parternes aftale at kræve grunden købt tilbage, og at en eventuel værdistigning i tiden mellem købet og tilbagekøbet ikke betyder, at der i medfør af aftalelovens § 36 kan ske ændringer i den aftalte købesum.
Kommunen kunne på den baggrund kræve tilbageskødning til den i parternes aftale fastsatte pris.
Retsfortabende passivitet
Et særligt tvistepunkt under sagen var spørgsmålet om, hvorvidt kommunen havde udvist retsfortabende passivitet ved ikke at efterspørge byggeprojekt hos køber, hvorved køber således var blevet givet en berettiget forventning om, at tilbagekøbsretten ikke ville blive gjort gældende.
Retten fandt, at en kommune ikke mister retten til tilbageskødning ved ikke at efterspørge byggeprojekt. Køber kunne herudover heller ikke antages at have fået en berettiget forventning om, at kommunen ikke ville påberåbe sig tilbagekøbsretten blot fordi, kommunen ikke straks efter udløbet af 2-års fristen for byggepligt påberåbte sig tilbageskødning.
Afgørelsen ses dermed at læne sig op af gældende retspraksis, hvorefter også aftalte fristforlængelser for byggepligten ikke medfører, at en kommune herved er afskåret fra at påberåbe sig tilbageskødning.
Spørgsmålet om, hvornår en køber berettiget kan antage, at en kommune har opgivet sin tilbagekøbsret, er dog underlagt en konkret vurdering. I denne konkrete sag havde kommunen ved flere lejligheder gjort køber opmærksom på, at det var køber, der skulle fremsende byggeprojekt til kommunens vurdering. Dette fik således også betydning for rettens vurdering af spørgsmålet om retsfortabende passivitet, idet retten udtalte, at det skyldes købers forhold, at der ikke var fremdrift om et eventuelt byggeprojekt, og at opgaven med at udarbejde projekt, der kunne danne baggrund for en planlægning og efterfølgende byggetilladelse, i det hele påhvilede køber.
Overordnet illustrerer afgørelsen, at de kontraktuelle bestemmelser mellem parterne er afgørende, når det skal afgøres, om en kommune er berettiget til tilbagekøb, herunder på hvilke vilkår (pris) tilbageskødning skal ske.
Kommunen var under sagen repræsenteret af advokat Carsten Jensen (cj@lou.dk, tlf. 40 546 424) og advokatfuldmægtig Camilla Moe Thorup (cmt@lou.dk, tlf. 40 356 747).