Køb af fast ejendom med særejemidler kan medføre en utilsigtet skævdeling ved skifte
Den 1. januar 2018 trådte Lov om Ægtefællers Økonomiske Forhold i kraft, og I bør som ægtefæller herefter være særligt opmærksom på, hvilke midler I anvender, når I erhverver eksempelvis en fast ejendom eller en bil – kombinationen af kontant udbetaling og optagelse af lån har nemlig betydning for, hvilken formuestatus hele aktivet får.
Når I bliver gift, får I automatisk delingsformue, hvilket betyder, at der skal ske en ligedeling af jeres nettoformuer ved et skifte ved separation, skilsmisse og død. I kan dog i en ægtepagt aftale særeje, som gør, at der ikke skal ske en deling ved skifte. Særeje kan også opstå ved, at en arvelader har bestemt, at arven skal være den ene ægtefælles særeje.
For en uddybning af de forskellige særejeformer henvises til vores nyhedsbrev ”Ny lov om ægtefællers økonomiske forhold” fra september 2017, samt vores nyhedsbrev ”De økonomiske regler ved ægteskab” fra april 2017, som omhandler delingsformue.
Anvender I særeje ved køb af en fast ejendom eller et andet aktiv, hvor det kræver, at I betaler en del af købesummen ved optagelse af et lån – ja så skal I passe på. I den nye lov om ægtefællers økonomiske forhold er det bestemt, at hvis et aktiv erhverves med både kontant betaling og gældsovertagelse eller lånoptagelse, så bliver hele aktivet et særejeaktiv, hvis den kontante udbetaling er særeje. Dette gælder uanset, at I anvender delingsformuemidler til at afdrage på gælden. Det betyder, at en eventuel værdistigning på ejendommen også bliver særeje.
Som eksempel kan nævnes: Et ægtepar køber en fast ejendom, hvor de begge står på skødet og dermed ejer 50 % af ejendommen hver. Købesummens erlægges ved en kontant udbetaling på 25 % af købesummen, mens den resterende del på 75 % af købesummen finansieres med et realkreditlån. Den kontante udbetaling på 25 % betales med hustruens særeje midler. Hustruens andel af ejendommen på 50 % vil herefter være hendes særeje. Ved separation eller skilsmisse skal hustruens andel af ejendommen derfor ikke deles mellem ægtefællerne, mens mandens andel af ejendommen er delingsformue og derfor skal indgå i bodelingen ved et skifte mellem ægtefællerne. Dette gælder, uanset at ægtefællerne anvender delingsformuemidler til at afdrage gælden med.
Et andet eksempel kan være: En ejendom erhverves af hustruen alene, hvor hun betaler den kontante udbetaling med 50 % særejemidler og 50 % delingsformuemidler. Derudover erlægger hun resten af købesummen ved at optage et realkreditlån. Ejendommen bliver herefter et brøkdelssæreje, hvor særejebrøken er ½ og delingsformuebrøken er ½. Det betyder, at halvdelen af ejendommens værdi er hustruens særeje, og derfor ikke skal deles ved et skifte. Dette gælder uanset om den faste ejendom stiger eller falder i værdi.
Som et sidste eksempel kan nævnes: En ejendom erhverves for mandens særejemidler, men ægtefællerne vælger løbende at renovere ejendommen for ægtefællernes delingsformuemidler. Ejendommen vil dog fortsat tilhøre manden som særeje, da ejendommens formuestatus fastlægges ved erhvervelsen. Derved skal der ikke ske en deling af ejendommen ved et skifte mellem ægtefællerne, selvom ejendommen er steget betydeligt i værdi.
Denne regel gælder for alle aktiver, der erhverves med dels kontant betaling med særejemidler og dels lånoptagelse eller gældsovertagelse. Ægtefæller skal således være opmærksom på, at der ved en kombination af kontant særejebetaling og lånoptagelse kan ske en utilsigtet skævdeling, og selvom I begge afdrager på gælden, ændrer det ikke på, at aktivet er særeje.
Som ægtefæller skal I derfor være særligt opmærksomme på hinandens særeje, når I køber fast ejendom.
Janni Norup, advokat
25. september 2018