Køb af fast ejendom alene eller sammen?
Har det nogen betydning om et par køber en fast ejendom til beboelse sammen eller om den ene eller anden part køber ejendommen alene?
Det er et spørgsmål, som ofte bliver rejst ved gennemgang af familieretlige forhold.
Såfremt parterne er samlevende vil der i hele samlivsforholdet bestå fuldstændigt særeje for de aktiver som hver part har og senere erhverver i samlivsforholdet.
Såfremt parterne køber en fast ejendom sammen og begge parter får adkomst, ejer hver part en ideel halvpart af ejendommen. Hver part ejer halvdelen af det hele. Går man senere fra hinanden efter et længere varende samlivsforhold vil en friværdi i den faste ejendom blive delt med halvdelen til hver part.
Såfremt det alene er den ene part der igennem samlivsforholdet har ejet den faste ejendom vil udgangspunktet være, at ejeren udtager ejendommen alene. Ejeren skal ikke dele med den anden part. I de situationer hvor begge parter har bidraget til de faste udgifter på ejendommen og bidraget til opsparing af friværdi i ejendommen er der praksis for at den ikke ejende part får tilkendt et kompensationsbeløb. Det er som en plaster på såret og svarer ikke til halvdelen af friværdien. Et erstatningsbeløb fastsættes skønsmæssigt. Er der f.eks. en friværdi på 500.000 kr. bliver kompensationsbeløbet måske fastsat til 1/10 her 50.000 kr.
Uanset hvor længe man har levet i et samlivsforhold, så opstår der aldrig sameje af sig selv.
Ved indgåelse af samlivsforhold hvor den ene part i forvejen alene ejer en fast ejendom til beboelse er det en god ide at få drøftet den fremtidige ejerstruktur. Bliver den anden part ikke medejer kan man f.eks. lave en aftale om deling af friværdien i ejendommen der opstår i samlivsforholdet.
Såfremt parterne er ægtefæller og der er sædvanlig delingsformue mellem parterne er der en tendens til at tro, at det er ligegyldigt om man ejer ejendommen i lige sameje eller om den ene eller anden part ejer ejendommen alene. Udgangspunktet er, at man deler en friværdi lige mellem parterne ved separation og skilsmisse. Det er også rigtigt i det omfang at begge parters bodele er positive, dvs. at der er flere aktiver end passiver i begge parters bodele.
Eksempel 1.
Fast ejendom med friværdi 1.000.000 kr. Ejendommen står alene i hustruens navn. Hustruen har ingen andre væsentlige aktiver eller passiver. Hustruens bodel er positiv med 1.000.000 kr. Mandens bodel er positiv med 200.000 kr., friværdi fra en bil og et fritidshus. Samlet er der en bodelingsformue på 1.200.000 kr., således at hver part får en boslod – halvdelen af det hele – på 600.000 kr.
Eksempel 1 og 2.
Hustruen er selvstændig og har en driftskredit i banken med et træk på 1.000.000 kr. på skilsmissetidspunktet. Manden tror fortsat at han skal have udbetalt halvdelen af den isolerede friværdi i den faste ejendom, der er jo trods alt en friværdi på 1.000.000 kr. Hustruen har nu aktiver for 1.0 mill. kr., passiver for 1.0 mill kr., hustruens bodel er 0 kr. og der er intet at dele. Mandens bodel er fortsat på 200.000 kr. og hver part skal have 100.000 kr.
Eksempel 1, 2 og 3. – hvor begge parter i ægteskabet har købt ejendommen i lige sameje.
Hustruen har aktiver for ½ fast ejendom 500.000 kr. og passiver med 1.000.000 kr. Hendes bodel er negativ med 500.000 kr. og deles ikke. Hustruen udtager egen gæld alene.
Mandens bodel er positiv med ½ fast ejendom 500.000 kr. + 200.000 kr., bil og fritidshus, i alt 700.000 kr. Hver part får 350.000 kr. i boslod.
Selvom manden stadig vil ærgre sig over at han ikke får halvdelen af den opsparede friværdi fra den faste ejendom udbetalt, så får han trods alt ¼ af ejendommens friværdi og ½ af friværdien fra sommerhus og bil.
Så Ja – også i ægteskaber / registrerede par med delingsformue kan det være en sikkerhed at begge har adkomst på beboelsesejendommen.
I langt de fleste handler køber parterne beboelsesejendom i lige sameje. Det er mere i situationen hvor den ene part i forvejen har en passende beboelsesejendom og hvor parterne bliver enige om at fortsætte med at bo sammen i denne, at der kan være basis for at drøfte det fremtidige ejerforhold.
BOLIG, Henrik Aavild, advokat
11. juni 2018