Huslejenedsættelse eller -bortfald på grund af Covid-19 indgrebene?

Medfører bestemmelsen i Erhvervslejeloven § 23, stk. 2, at erhvervslejeren ikke behøver betale leje henholdsvis fuld leje som følge af regeringens Covid-19 indgreb i forhold til restauranter, diskoteker, stormagasiner, storcentre, butikker i arkader mv.?

Hos LOU ADVOKATER modtager vi henvendelse fra erhvervslejere, der med henvisning til bestemmelsen i Erhvervslejeloven § 23, stk. 2 hævder at være fritaget fra at betale husleje/fuld husleje, som følge af bestemmelsens ordlyd, at: ’det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug’.

Uanset at bestemmelsen i Erhvervslejelovens § 23, stk. 2 umiddelbart kunne læses sådan, at den passer på den aktuelle situation, hvor det offentlige – her regeringen – har nedlagt forbud mod, at butikken i indkøbscentret, diskoteket eller restauranten holder åbent for modtagelse af kunder i forretningslokalet, er det imidlertid ikke tilfældet.

Bestemmelsen tager sigte på retsforholdet mellem lejer og udlejer og situationen, hvor det offentlige på grund af forhold ved det lejede nedlægger forbud mod anvendelsen.

Der kan enten være tale om forhold som udlejer er i rådighed over, eller forhold som udlejer med et juridisk udtryk bærer risikoen for, altså som udlejer må tage ansvaret for.

Der er tale om det, man i juridisk sprogbrug kalder efterfølgende retlige mangler, altså et forhold der indtræder efter lejemålets etablering. Der kan være tale om f. eks sundhedsfare som følge af skimmelsvamp, gasudslip eller eksempelvis en efterfølgende opdaget, for brugerne sundhedsskadelig, forurening af grunden under lokalet.

Uanset at man kunne læse bestemmelsen som omfattende situationen, hvor regeringen har nedlagt forbud mod, at bestemte forretninger mv. må holde åbent, kan der ikke herske tvivl om, at bestemmelsen ikke kan finde anvendelse i situationen.

Synspunktet har været prøvet i retssystemet i to afgørelser i 1938 og 1942.

I 1938-sagen var situationen, at en ændring i lukkeloven betød, at en erhvervsdrivende ikke kunne sælge tobak fra sit lejede lokale uden for almindelig butiksåbningstid, og i 1942-sagen var situationen den, at nye krav til salg af mejeriprodukter betød, at der ikke kunne sælges mælk fra lokalet. Domstolene kom i begge sager frem til, at det er lejers risiko, at generelle offentlige regler efterfølgende begrænser lejers anvendelsesmuligheder, hvilket også er situationen i forbindelse med Covid-19 indgrebene.

Dette stemmer overens med den obligationsretlige grundsætning, at parterne indbyrdes skal stilles, således som de med rette måtte forvente ved aftalens indgåelse.

Der har været argumenteret for, at bestemmelsen evt. kunne finde anvendelse for forretninger i butikscentre, hvor ikke butikken, men adgangsvejen er lukket som følge af Covid-19 indgreb. LOU ADVOKATER er dog af den opfattelse, at det generelle element medfører, at denne situation ikke adskiller sig fra de øvrige.

Siger erhvervslejekontrakten derfor ikke noget herom, er det LOU ADVOKATERS opfattelse, at erhvervslejeren må opfylde kontrakten og betale huslejen, sådan som aftalt. Da parterne i erhvervslejeforhold imidlertid i vid udstrækning kan aftale afvigelser fra lovens tekst, vil det ikke kunne afvises, at situationen konkret, afhængigt af kontraktens ordlyd kan stille sig anderledes, og det må derfor anbefales, at kontrakten gennemgås med henblik på vurdering af retsstillingen.

Afslutningsvist bemærkes, at en ekstraordinær situation kalder på ekstraordinære løsninger.

Folketinget har i et vist omfang taget konsekvenserne af erhvervslejers situation i den hjælpepakke, der under visse omstændigheder yder hel eller delvis lejekompensation (læs mere her).

Hjælpepakken løser ikke alle problemer, og den udlejer, der ønsker at medvirke til, at hans gode erhvervslejer også efter krisen er overstået, kan fortsætte som lejer, må måske være mere villig end normalt til at yde henstand eller indtænke andre alternative løsninger, som f.eks. at lade forudbetalt leje eller depositum indgå som delvis betaling mod senere genindbetaling.

Der er ikke tvivl om, at der kan blive brug for ekstraordinær håndtering af situationen.

Påtænkes sådanne tiltag, anbefaler LOU ADVOKATER imidlertid, at der søges juridisk hjælp med henblik på at undgå faldgruber, som kan stille den velvillige udlejer med en ’begmand’ i sidste ende.

LOU Advokatfirma har oprettet en informationsside, hvor vi løbende offentliggør artikler og nyheder, der relaterer sig til Corona-situationen. Læs mere her.