Fra andelsbolig til ejerbolig

I de tilfælde, hvor det er muligt, kan der være flere gode grunde til at omdanne en andelsboligforening til ejerboliger, således at den enkelte andelshaver får mulighed for at erhverve den bolig, den pågældende bebor, som ejerbolig.

En omdannelse til ejerbolig giver den enkelte ejer en væsentlig større selvbestemmelsesret over sin bolig, idet en andelshaver alene har en brugsret til en af foreningens boliger.

Efter en omdannelse er adgangen til at foretage indvendige ændringer i boligen alene begrænset af byggelovgivningen. For så vidt angår udvendige ændringer, er adgangen – efter en omdannelse – derudover begrænset af de på ejendommen hvilende servitutter og bestemmelser fra en eventuel nyoprettet grundejerforening.

En omdannelse giver samtidig ejeren mulighed for selv at træffe bestemmelse om boligens belåning, idet der efter en omdannelse ikke længere består et fælles realkreditlån. Som ejer får man desuden en forbedret mulighed for at opnå en fortjeneste ved salg. Dette skyldes, at der ikke længere er begrænsninger i form af maksimalprisprincipper, og at boligen ikke længere vurderes som en udlejningsejendom – som tilfældet er med andelsboliger.

Det er imidlertid ikke alle andelshavere, der ønsker at erhverve boligen som ejerbolig. Den enkelte har i så fald ret til at blive boende som lejer. I praksis vil man ofte sælge disse boliger samlet til én investor, samtidig med at beboerne overgår til at være almindelige lejere. Der er også den mulighed, at der alene frasælges enkelthuse, således at foreningen bevares med et reduceret antal boliger.

Hvilke boliger kan omdannes?
Som nævnt indledningsvist, er det ikke alle andelsboliger, der kan omdannes til ejerboliger. For så vidt angår etageejendomme, forhindrer ejerlejlighedsloven en omdannelse til ejerlejligheder. Der er imidlertid mulighed for at likvidere foreningen og sælge etageejendommen til en udefrakommende investor. Den enkelte andelshaver har – som nævnt – krav på at fortsætte som lejer, selvom foreningen opløses og ejendommen sælges.

Rækkehuse, dobbelthuse og enkelthuse kan omdannes til ejerboliger, i det omfang de – ifølge lokalplaner og byggetilladelser – kan udstykkes i enkeltstående matrikler i henhold til udstykningsloven. Selve udstykningen af matriklen foretages af en landinspektør. Andelsboliger, der er bygget som fritliggende enfamilieshuse, er i nogle tilfælde allerede udmatrikulerede, hvilket i sagens natur letter en del af processen. De fritliggende enfamilieshuse vil efter en omdannelse have status af villaer.

Hvordan foregår omdannelse og med hvilke aktører?
Spørgsmål angående foreningens opløsning ved salg er reguleret i andelsboligforeningsloven og i foreningens egne vedtægter. Selve beslutningen om salg af foreningens ejendom og likvidation af foreningen, træffes almindeligvis med et kvalificeret flertal på foreningens generalforsamling.

Ønsker en forening at iværksætte processen med omdannelse til ejerboliger, er der behov for at alliere sig med et rådgiverteam i form af en advokat, en revisor og eventuelt en ejendomsmægler.

Advokaten har en generel rådgivende funktion om omdannelsen, ligesom advokaten forestår selve likvidationen af foreningen. Ofte vil der i foreningens vedtægter være krav om, at generalforsamlingen udpeger to likvidatorer, hvoraf den ene er advokat. Det kan være en fordel, at den anden likvidator – på grund af sit indgående kendskab til foreningens forhold – er foreningens formand.

Revisoren opstiller likvidationsregnskab og rådgiver likvidatorerne om eventuelle økonomiske og skattemæssige problemstillinger i relation til likvidationen.

Ejendomsmæglerens funktion er først og fremmest at forestå salget af foreningens ejendom. Derudover skal ejendommene værdiansættes, idet det overordnet set er en forudsætning for omdannelse, at der kan opnås indtægter, hvorved foreningens lån og øvrige forpligtelser kan indfries, og eventuel offentlig modtaget støtte kan tilbagebetales. I modsat fald ville en opløsning indebære tilførsel af midler fra andelshaverne. I nogle tilfælde skal der desuden foretages individuelle værdiansættelser af boligerne – eksempelvis hvor nogle boliger har en mere attraktiv beliggenhed end de øvrige.  Det skal derefter klarlægges, om der ved frasalg skal tages hensyn til de andelshavere, der udtager en bolig med en mindre værdi – eller som slet ikke udtager nogen – idet boligerne, med eksempelvis en mere attraktiv beliggenhed, må forventes at opnå en værdistigning umiddelbart efter frasalget.

Selve likvidationen
Selve likvidationen indebærer, at likvidatorerne – under generalforsamlingens accept af vilkårene – afhænder foreningens aktiver, og sikrer, at alle forpligtelser afvikles. Når likvidationen afsluttes, tildeles andelshaverne en andel af likvidationens eventuelle overskud. Udlodning af provenuet vil være skattefrit for det enkelte medlem, forudsat at den pågældende selv har beboet boligen, og såfremt salg, likvidation og udlodning sker i samme kalenderår.

Forinden, der træffes en beslutning om omdannelse, kræves et fyldestgørende beslutningsgrundlag for foreningens medlemmer. Det er væsentligt, at den enkelte andelshaver har det fornødne juridiske og økonomiske overblik over en eventuel omdannelse, og det anbefales derfor at tage kontakt til en kyndig rådgiver allerede i den indledende fase af en eventuel omdannelse.

LOVGIVNING, Birgitte Rolighed, advokat og Michaela B Schæffer Juul, stud.jur.