En huskøbers tegning af ejerskifteforsikring

Fejl ved drømmehuset kan ende med økonomisk ruin, hvis forsikringerne ikke er på plads. Her kan du se, hvornår det er mest hensigtsmæssigt at tage sine forholdsregler ved ejerskifte, og hvornår det eventuelt kan svare sig at takke nej til den ekstra udgift.

I denne artikel vil vi give nogle praktiske råd om, hvornår man som køber af et hus bør sige ja til sælgers lovpligtige tilbud om at tegne en ejerskifteforsikring.

En ejerskifteforsikring må ikke forveksles med en husforsikring, for der er tale om to helt forskellige forsikringer: En husforsikring (”kaskoforsikring”) gælder fremadrettet og dækker de ting der kan opstå efter indflytningen, for eksempel vandskade, brand, lynnedslag, råd i træværk, svamp, murbier osv. En ejerskifteforsikring dækker derimod bagudrettet og omhandler de fejl og mangler, der forefindes i huset på tidspunktet for købers indflytning.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom mv. bestemmer, at en hussælger skal præsentere sin huskøber for fagkyndige rapporter for at kunne sikre sig imod senere krav fra en utilfreds huskøber om erstatning for fejl ved huset. Lovens regler gælder principielt også ved salg af ejerlejligheder, men da det i praksis sjældent er muligt at lave en tilstandsrapport for et større ejendomskompleks med for eksempel tolv ejerlejligheder, så sker tegning af ejerskifteforsikring i praksis kun ved køb af parcelhuse, rækkehuse og sommerhuse.

Senest på tidspunktet for en købers underskrift på ejendomsmæglerens købsaftale skal køber af sælger være blevet forelagt en energirapport (Energimærke) en elinstallationsrapport og en tilstandsrapport (Huseftersyn). Sælger skal samtidig præsentere køber for et tilbud på en ejerskifteforsikring fra et anerkendt forsikringsselskab.

Såfremt sælger på handelstidspunktet har præsenteret køber for de ovennævnte dokumenter, så kan sælger ikke længere gøres erstatningsansvarlig for fejl ved huset (med mindre sælger har handlet illoyalt, men det vil vi ikke behandle her). Huskøber skal således beslutte sig: Skal huskøber bruge penge på en ejerskifteforsikring eller ej? Hvis køber undlader at tegne ejerskifteforsikring, gælder der ingen kære mor, hvis der senere viser sig iboende fejl ved den købte ejendom.

Hussælgerens tilbud på en ejerskifteforsikring i for eksempel Gjensidige, Danske Forsikring, Dansk Boligforsikring mfl. er indrettet således, at hussælger tilbyder at betale halvdelen af den billigste af en række forskellige forsikringsmodeller. Der tilbydes både basisforsikring, udvidet forsikring, femårig eller tiårig forsikring, mv. Prisen på en femårig basis-ejerskifteforsikring i de billigste selskaber på et helt almindeligt parcelhus kan ofte lyde på for eksempel kr. 14.000. Hvis huskøber tegner denne ejerskifteforsikring, skal hver part således spytte kr. 7.000 i kassen.

Huskøber har en selvrisiko på ca. kr. 5.100 pr. enkelt skade, så man kan billedlig talt sige, at hvis en basis ejerskifteforsikringspolice har kostet kr. 7.000, hvortil skal lægges selvrisiko med kr. 5.100, ja så skal ”den første skade” beløbe sig til mindst kr. 12.101, før køber har haft nytte af forsikringen.

Hvornår bør en huskøber så tegne en ejerskifteforsikring?

Hvis huskøber her prøver at spørge ejendomsmægleren, sin bankrådgiver eller de fleste advokater, så vil huskøberen oftest bare få at vide, at man selvfølgelig skal tegne en ejerskifteforsikring. Dette er imidlertid en forsimplet og ureflekteret ”rådgivning”, hvis formål nok snarere er at sikre provision eller at gardere imod rådgiveransvar.

Huskøberen kan overveje følgende forhold:

• Allerførst kan husets alder være af betydning for ja eller nej til ejerskifteforsikring. Et ældre hus fra for eksempel 1952 vil ikke pludselig begynde at fremvise revner i fundamentet, hvorimod svaghederne ved et nyere hus fra 2005 ikke nødvendigvis har manifesteret sig endnu. Paradoksalt nok kan det derfor undertiden forholde sig således, at et nyere hus i højere grad end et ældre, gennemprøvet hus påkalder sig en ejerskifteforsikring.

• Endvidere kan antallet af K1- K2- K3- anmærkninger være af betydning: Jo værre tilstandsrapporten ser ud, jo mindre er der at ejerskifteforsikre, altså hvis huset er gennemhullet af anmærkninger fra rapporten, ja så er der måske nærmest intet tilbage som ikke er undtaget fra forsikring. Så igen, lidt paradoksalt, kan man sige, at hvis huset har en flot tilstandsrapport uden forbehold, ja så vil de eventuelle fejl ved huset, der alligevel måtte vise sig, sandsynligvis kunne blive dækket af en ejerskifteforsikring.

• Hvis huset er nyrenoveret i forbindelse med salget, har eventuelle fejl måske ikke manifesteret sig endnu, ej heller på tilstandsrapporten. Ergo peger dette på et ja til ejerskifteforsikring.

• Er huset ganske vist renoveret, men renoveringen skete for 10-15 år siden til brug for sælgerens egen beboelse, ja så kan renoveringsarbejdet måske være lavet med ekstra megen omhu, og i så fald er det ikke noget, der i sig selv peger på et ja til at tegne ejerskifteforsikring.

• Købers egen hensigt eller håndværksmæssige evner kan have betydning. Er huskøber en håndværker, der alligevel selv skal modernisere store dele af huset, ja så er en ejerskifteforsikring måske mindre nødvendig?

• Længden af sælgerens ejertid kan være af betydning: Hvis huset har været handlet et par gange indenfor de sidste 10-15 år, ja så er der måske i forbindelse med disse handler blevet ”luget ud” i eventuelle fejl ved huset. Omvendt, hvis sælger er et ældre ægtepar der har boet i huset i 38 år, så har de måske uafvidende levet med nogle fejl ved huset, som en ny huskøber ikke kan acceptere.

• Selv sagt er huskøbers øvrige forsikringsbehov af relevans: Det er muligvis ikke klogt at spendere kr. 10.000 på en ejerskifteforsikring, hvis man flytter fra en lejlighed på 6. sal og ind i et parcelhus uden at have råd til en ordentlig indboforsikring. M.a.o. skal man aldrig kun fokusere på det tilfældige ene forsikringsbehov man akut står med og glemme alle sine øvrige forsikringsbehov.

• Endelig har købers psyke og mavefornemmelse en vis betydning: Et huskøb er den største investering i livet, og mange vil aldrig gå på kompromis med sikkerheden, hvorfor de for alle eventuelle eventualiteters skyld vil gardere sig imod den værst tænkelig situation, nemlig omfattende fejl ved deres drømmehus – med risiko for ruin.

Afslutningsvis kan nævnes, at der er mange, der finder det forkert overhovedet at problematisere, om der skal tegnes ejerskifteforsikring, fordi de simpelthen mener, at man ALTID skal tegne en sådan. Det er bestemt også ofte en god idé, men man kan som huskøber med fordel overveje de ting, som vi her har beskrevet ovenfor, idet en ejerskifteforsikring ikke nødvendigvis skal købes med hovedet under armen.

JURA: John H. Jeppesen, advokat og Simon Skjødt Lauritsen, stud.jur.
12. marts 2019