Dyrt for køber at tilsidesætte advokaten

Det kostede en huskøber 150.000 kroner, at han bad sin advokat om ikke at gennemgå samtlige dokumenter i forbindelse med huskøbet. Det gjorde hans berettigede krav mod hussælgeren ugyldigt

Østre Landsret afsagde for nylig en dom i en sag anlagt af køber i en ejendomshandel mod sælger, hvor det kom køber til skade at have fravalgt køberrådgivning i forbindelse med handlen.

Køber havde udtrykkeligt aftalt med sin advokat, at han kun skulle ekspedere handlen og ikke gennemgå handlens dokumenter eller yde rådgivning desangående.

Det kom til at koste køber 150.000 kr.

Den handlede villa var solgt for 5,75 mio. kr. og var i handelsdokumenterne anført at være 130 m2, som dog viste sig kun at være ca. 121 m2.

På den baggrund blev værdien ved syn og skøn opgjort til at være 150.000 kroner lavere end salgsprisen. Under sagen kom det frem, at der som en del af handlens dokumenter havde ligget en redegørelse fra en arkitekt, hvor man havde kunne se, at huset var mindre end 130 kvm.

Arealmangel – det at en ejendom er mindre, end den er solgt som – er ikke noget, sælger kan frigøre sig for ansvaret for ved at få lavet tilstandsrapport, tilbyde ejerskifteforsikring mv., som det gør sig gældende for fysiske mangler. Så køber havde anlagt sag mod sælger for at få erstatning for værditabet.

Mens byretten tilkendte køber et forholdsmæssigt afslag på 150.000,- kroner, frikendte Østre Landsret sælger.

Landsretten fandt nok, at de manglende 9 m2 udgjorde en mangel, men fandt på den anden side dels ikke, at værdiforskellen, der var på små 3 procent af købesummen, kunne begrunde et forholdsmæssigt afslag og dels og nok så vigtigt heller ikke, at der var grundlag for erstatning, idet de udleverede dokumenter omfattede både arkitektens redegørelse og en opmåling foretaget af sælger.

Havde adgang til materiale
Oplysningerne havde altså været tilgængelige for køber i materialet, selvom køber ikke havde set det eller forstået redegørelsen fra arkitekten.  Det lå fast, at køber havde fravalgt rådgivning af advokaten i forbindelse med handlen.

Som Østre landsret har formuleret dommen, bliver det afgørende for køber, at køber har valgt rådgivning fra, idet det var udtrykkeligt oplyst, at dette fravalg betød, at advokaten ikke ville gennemgå handlens dokumenter eller yde rådgivning.

Sagen var anlagt af køber mod sælger, og advokaten, der havde ekspederet sagen til tinglysning, var således ikke part i sagen.

Ikke desto mindre er det bemærkelsesværdigt, at Østre Landsret har fundet anledning til at fremhæve, at køber ikke havde indgået aftale med advokaten om andet end at ekspedere sagen.

Hvis der foreligger belastende oplysninger i en sag, som advokaten bør have set, men har overset, er denne erstatningsansvarlig overfor køber, og bag advokaten står yderligere advokatens forsikringsselskab. Man kan sige, at man også køber sig ind i advokatens forsikring.

Mange oplysninger
Som køberadvokat oplever man ikke helt sjældent, at køber mener, at der er tale om ’en ekspeditionssag’, hvilket imidlertid yderst sjældent er tilfældet.

Advokatens opgave er ganske omfattende og består bl.a. i en gennemgang af samtlige handlens dokumenter, som udover selve købsaftalen bl.a. er: Tingbog, servitutter, BBR-udskrift, andre offentlige oplysninger (ejendomsdatarapport), ejerforeningsoplysninger, herunder bl.a. vedtægt, regnskab samt referater, hvis der er tale om en ejerlejlighed, eller der findes en grundejerforening. Derudover gennemgås bl.a. energimærke, tilstandsrapport, ejerforsikringstilbud og andre forsikringer. Foreligger der i handlen særlige dokumenter, gennemgås disse.

Advokaten noterer sig punkter, som kræver indgribende gennemgang og punkter, der kræver almindelig drøftelse. Advokatens opgave er bl.a. sikre sig, at køber får de vilkår, køber forventer, samt at køber har mulighed for at opfylde handlen, og han tager efter en drøftelse med køber om dokumenterne den nødvendige drøftelse med sælger/mægler på købers vegne.

Her er det vigtigt at notere sig, at mægler, som har boligen til salg, er sælgers mand, og at regler i Lov om formidling af fast ejendom forhindrer, at mægler rådgiver begge parter. Uanset hvor ordentlig mægler er, så hverken kan eller må mægler rådgive køber. Det er dels i strid med loven, og dels vil det gå imod den aftale, mægler har indgået med sælger.

Hvis køber i sagen, som blev beskrevet i starten af denne artikel, havde valgt at ofre penge på egentlig køberrådgivning og ikke blot bedt advokaten ekspedere handlen til tinglysning, taler meget for, at advokaten havde opdaget – eller burde have opdaget – beskrivelserne af arealafvigelserne og så kunne køber have forholdt sig til, hvilken betydning det havde for køber, inden køber var endeligt bundet.

Som sagen stod, sparede køber måske 8.000-10.000 kr., svarende til 0,2 procent af købesummen, men mistede muligheden for at få erstattet 150.000,-kr.

Det er klart, at der er mange udgifter for en køber, der står midt i erhvervelsen af en bolig, men Østre Landsrets dom viser, at det er farligt at vælge køberrådgivning fra i denne situation, som for de allerfleste købere er den største økonomiske disposition i deres liv.

HANDEL: Birgitte Fobian Rolighed, advokat
12. februar 2019