Det lejeretlige begreb: småhuse
Boligreguleringsloven
Indenfor lejeloven skelnes mellem regulerede og uregulerede kommuner. En reguleret kommune er en kommune, hvor boligreguleringslovens regler er sat i kraft. Udgangspunktet for lejefastsættelsen i en reguleret kommune er omkostningsbestemt husleje. Ved fastsættelse af leje for et lejemål efter disse regler er udgangspunktet de faktiske omkostninger med tillæg af et fikseret afkast, fastsat på baggrund af den 15. almindelige vurdering fra først i 1970’erne med tillæg af afkast af efterfølgende forbedringer.
Til denne regel findes en række undtagelser.
Boligreguleringsloven § 29b. Fastlæggelse af det lejeretlige begreb småhuse
En af disse er reglerne om de såkaldte småhuse. Begrebet defineres i boligreguleringslovens § 29b, der angiver, at et lejeforhold i en ejendom, der den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, er omfattet af reglerne om småhuse.
Selvom dette for en umiddelbar betragtning kan synes som en klar definition, har forståelsen imidlertid flere gange været genstand for domstolsprøvelse.
Problemstillingen har eksempelvis flere gange været relevant for købere af ejerlejligheder, såfremt disse efterfølgende har skullet udlejes. Var ejerlejligheden nemlig pr. 1. januar 1995 en del af en restejendom bestående af mere end 7 ejerlejligheder i samme ejerforeningen, vil lejligheden ved udlejning være omfattet af omkostningsbestemt husleje. Dette er et problem, der jævnligt opstår og kommer bag på mange ejerlejlighedskøbere. Var ejerlejligheden derimod ejet af en ejer, der på skæringstidspunktet højst ejede 6 ejerlejligheder i samme ejerforening, er ejerlejligheden et småhus.
Forståelsen af begrebet i forhold til sædvanlige udlejningsejendomme har også været prøvet adskillige gange, idet det her er spørgsmålet om, hvorvidt ejendomme, der støder op til hinanden og har et større eller mindre driftsfællesskab i relation til nærværende regel, skal betragtes som en – eller flere ejendomme. Afgørelsen heraf er konkret og beror i første omgang på, om bebyggelsen på skæringstidspunktet var ejet af samme ejer, fremtræder som en sammenhængende bebyggelse og tillige i hvilket omfang, der er eller kunne være et driftsfællesskab.
Senest har Højesteret netop taget stilling til den omvendte situation. En ejendom var pr. 1. januar 1995 ikke et småhus, da to ejendomme beliggende op ad hinanden var ejet af samme person og havde et væsentligt driftsfællesskab, hvorfor begge ejendomme selvom de hver for sig havde under seks boliglejemål, dermed ikke var omfattet af reglerne om småhuse.
Ligeledes har det været prøvet, hvordan reglen skulle forstås i forhold til en bygning, der ikke eksisterede pr. 1. januar 1995. Praksis er her nået til, at en forudsætning for anvendelsen af reglen er, at der var en bygning på skæringstidspunktet. I den sammenhæng kan der opstå et nyt problem, nemlig det, at der pr. skæringstidspunktet var en bygning, der i sig selv ville være et småhus, men efterfølgende er der opført yderligere bebyggelse, der medfører, at der samlet set ikke længere er tale om et småhus. I den situation er praksis, at den oprindelige bebyggelse anses for et småhus, hvorimod den nyopførte bygning ikke er et småhus. Denne bygning vil i stedet være omfattet af andre undtagelser til omkostningsbestemt husleje.
Betydning af det lejeretlige begreb småhuse
Hvilken betydning har det, om lejemålet er undergivet den ene eller anden regulering for lejefastsættelsen.
Omkostningsbestemt husleje er en eksakt lejefastsættelse baseret på et regnskab/ budget. Reglerne om lejefastsættelse i småhuse kræver derimod som absolut hovedregel ikke, at der opstilles et regnskab/ budget, men sker skønsmæssigt. Derudover kan lejen fastsættes til en leje, der ikke væsentligt overstiger omkostningsbestemt husleje for et tilsvarende lejemål. Efter lejeretligt praksis skal lejen overstige sammenligningsgrundlaget med cirka 10-12%, førend det betragtes som væsentligt. På den anden side kan denne leje fastsat på baggrund af sammenligning med lignende ejendomme med omkostningsbestemt husleje være mindre end en korrekt beregnet omkostningsbestemt husleje for det pågældende lejemål.
Jan Toft Olesen, advokat.
5. november 2018