Det lejeretlige begreb: Gennemgribende forbedrede lejemål
Boligreguleringsloven
I nærværende artikelserie har der tidligere været skrevet om en af undtagelserne til fastsættelse af huslejen i regulerede kommuner, altså en kommune, hvor boligreguleringslovens regler er sat i kraft. Udgangspunktet for lejefastsættelsen i en reguleret kommune, er som anført i den forbindelse, omkostningsbestemt husleje. Denne fastsættes som beskrevet tidligere med udgangspunkt i de faktiske omkostninger med tillæg af et fikseret afkast, fastsat på baggrund af den 15. almindelige vurdering fra først i 1970’erne med tillæg af afkast af efterfølgende forbedringer.
Til denne regel findes en række undtagelser.
Boligreguleringsloven § 5, stk. 2. Fastlæggelse af det lejeretlige begreb: Gennemgribende forbedrede lejemål
En af disse er reglerne om de såkaldt gennemgribende forbedrede lejemål. Begrebet defineres i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, der angiver, at ved lejemål som er gennemgribende forbedrede, forstås lejemål, hvor forbedringerne efter principperne i lejelovens § 58 har medført en væsentligt forøget lejeværdi. Det er samtidigt et krav, at der i (år 2000 værdier) er anvendt minimum kr. 1.600 pr. kvadratmeter eller et samlet beløb på 183.000,00 i lejligheden (i 2018 udgør beløbene henholdsvis 2.228 og kr. kr. 254.836,00). Det er herudover et krav, at udgiften afholdes indenfor 2 år. Ligeledes blev det i forbindelse med den såkaldte energipakke et krav, at et gennemgribende forbedret lejemål er beliggende i en ejendom, hvis energimærke ikke er ringere end D. Er dette tilfældet, vil det således være nødvendigt, at der gennemføres tiltag, der sikrer, at ejendommen kan opnå energimærke D. Yderligere er der en række formelle krav, som udlejer skal overholde, da udlejning i henhold til bestemmelsen om gennemgribende forbedrede lejemål ellers ikke kan finde sted. Endelig er der et krav om, at tilstanden skal opretholdes.
Som vanligt indenfor lejelovens område har forståelsen af begrebet gennemgribende forbedrede lejemål flere gange været genstand for domstolsprøvelse. Dette gælder ikke alene i forhold til overholdelsen af de førnævnte formelle regler, men tillige i forhold til indholdet af definitionen på gennemgribende forbedrede lejemål.
Eksempler på spørgsmål, der har været undergivet retlig afgørelse
I en lang række afgørelser er der taget stilling til den beløbsmæssige størrelse af forbedringer. Efter retspraksis skal der ved opgørelse af udgiften til forbedringer fratrækkes et beløb til såkaldt sparet vedligeholdelse. Størrelsen af dette fradrag er forholdsvist uens fastlagt ved forskellige huslejenævn og boligretter. Der er tale om en konkret afgørelse ud fra de konkrete forhold. På trods af dette opererer mange huslejenævn og boligretter med faste procentsatser.
Ligeledes har der været afgørelser af, hvorvidt det udførte arbejde er tilstrækkeligt til at være en gennemgribende forbedring af lejemålet. Fra retspraksis findes eksempler på, at dette ikke er blevet godkendt. Eksempelvis, hvor overskridelsen af beløbsgrænsen alene er opnået ved udskiftning af køkken, der i disse tilfælde ikke er blevet godkendt i forhold til at tilføre en væsentlig forøget brugsværdi. I en forholdsvis ny afgørelse fra Højesteret har Højesteret imidlertid statueret, at der ikke skal stilles strenge krav i forhold til at godkende, at der er tale om en gennemgribende forbedring af lejemålet, såfremt beløbsgrænsen er overskredet.
Herudover har der været en lang række afgørelser i forhold til, om udlejer har overholdt de formelle regler, der gælder for at bruge bestemmelsen. I mange tilfælde er en gennemgribende forbedring af et lejemål, der ellers, alt andet lige, må anses for at ville være blevet godkendt, da de materielle betingelser er opfyldt, blevet tilsidesat, netop på grund af manglende overholdelse af formelle regler.
Betydning af godkendelse som gennemgribende forbedring af lejemål
Betydningen af, at et lejemål falder ind under bestemmelsen er, at lejefastsættelsen i lejemålet sker ud fra det begreb, der betegnes det lejedes værdi. Fastsættelse af leje i henhold til denne bestemmelse medfører en højere husleje end omkostningsbestemt husleje med forbedringstillæg.
Jan Toft Olesen, advokat.
26. november 2018