Den naboretlige tålegrænse

Hvordan skal du forholde dig, hvis naboen larmer, der er genskin fra taget, eller der er store træer, der enten skygger eller tager udsigten? Og er der mon en erstatning at hente for generne?

Selvom det hedder sig, at ejendomsretten er ukrænkelig, så betyder det ikke, at man er helt herre i eget hus, idet udnyttelsen af en ejendomsret skal ske med respekt for dine naboer i henhold til de naboretlige regler.

De naboretlige regler er en række grundsætninger, som er udviklet i domspraksis. Disse regler sætter grænserne for, hvor meget du som ejer af en fast ejendom skal tåle af gener fra din nabo.

Hvis man som ejer af en fast ejendom kan dokumentere, at den naboretlige tålegrænse er overskredet, kan dette medføre påbud om at ophøre med generne og/eller erstatning.

I den afgørelse vi tidligere har refereret, afsagt af Højesteret den 16.01.2018, som vedrørte genskin fra sortglaserede tagsten (som vurderedes at overstige det som naboen skulle tåle), er der skitseret en række af de i praksis i forvejen velkendte generelle momenter af relevans, når det skal vurderes, om de naboretlige regler er overskredet.

Højesteret udtalte i den forbindelse følgende:
”Efter almindelige naboretlige regler kan en ejer af en fast ejendom tilpligtes at fjerne varige naboulemper, i det omfang ulemperne overstiger, hvad der med rimelighed må påregnes som led i den samfundsmæssige udvikling på det ulempeforvoldende område. Hvad en nabo må tåle, beror på en konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter. Ved denne vurdering må der tillige tages hensyn til en eventuel offentligretlig regulering af den ulempeforvoldende virksomhed.”

I det følgende vil der blive knyttet nogle bemærkninger til de generelle momenter, som Højesteret nævner.

Ulempens væsentlighed og karakter:
Begge momenter vedrører en bedømmelse af hvilke gener, der er ved naboens adfærd, bebyggelse eller lignende.

Det er velkendt, at ikke alle typer af ulemper fra en nabo er noget, der kan medføre krav om at disse skal ophøre. De mest almindelige gener, der kan danne grundlag for et krav om ophør, er gener i form af indblik, skygge, støj, lugt, genskin og værditab.

Herudover skal generne have en vis styrke og betydning for naboen. Dvs. at det skal have væsentlig betydning for naboens udnyttelse af sin ejendom. Eksempelvis vil skygge (fra et træ hos naboen) i et hjørne af haven, som ejeren sjældent anvender tale imod et påbud mens et træ der skygger over hele terrassen/altanen hos naboen vil tale for et påbud.

Hensynet til offentligretlig regulering:
Hvis der i lokalplaner eller øvrig lovgivning er taget højde for bebyggelsens højde, støjgrænser eller lignende og disse krav er overholdt, kan det have betydning for bedømmelse af, om der er tale om naboretlige gener.

I en sag, hvor en ejendomsejer havde klaget over etablering af en række vindmøller på naboejendommen, udtalte Højesteret:
”Ved bedømmelsen af, hvad naboer med rimelighed må tåle af visuelle og støjmæssige ulemper fra en vindmøllepark som den foreliggende, må det tillægges væsentlig betydning, at der efter den særlige miljøregulering af sådanne anlæg til beskyttelse af naboer blandt andet stilles præcise krav om minimumsafstand til naboer og maksimal støjbelastning af naboer. Højesteret lægger som ubestridt til grund, at vindmølleparken er etableret i overensstemmelse med lovgivningens krav herom, herunder i henseende til bl.a. afstand til nærmeste nabobeboelse og støj”.

Højesteret kom herefter frem til, at grænsen for, hvad naboen måtte tåle uden erstatning, ikke var overskredet i den konkrete sag.

I en anden sag kom Vestre Landsret dog til, at der var sket overskridelse af den naboretlige tålegrænse på trods af overholdelse af offentligretlige forskrifter, idet landsretten fastslog, at opsættelse af et hegn på 1,8 meter overskred den naboretlige tålegrænse, selvom hegnet ellers var egnet og lovligt. I sagen lå det pågældende hegn indenfor åbeskyttelseslinjen, og husejeren havde fået dispensation til hegnet fra kommunen, da hegnet ikke var i strid med lokalplanen, og da det ikke havde en negativ effekt på landskabet mv. Naboen anlagde sag mod husejeren med påstand om sænkning af hegnet. Henset til de ganske særlige omstændigheder, at hegnet havde medført en væsentlig begrænsning af naboens udsigt til grønne områder, og at sænkelse af hegnet ikke ville medføre indbliksgener af betydning for husejeren, fik naboen medhold i, at hegnet overskred den naboretlige tålegrænse.

Det er altså også i disse tilfælde en konkret vurdering.

Påregnelighed:

a) Som led i den samfundsmæssige udvikling
Dette moment tager udgangspunkt i, at samfundet hele tiden udvikler sig, og at man i nogen grad må være indstillet på forandringer som følge heraf.

I en landsretsafgørelse havde ejerne af de berørte naboejendomme rejst et erstatningskrav efter, at der var blevet opført 4 nye boligblokke i 3 etager. Der blev forud for byggeriet vedtaget en ny lokalplan, der gav mulighed for at bygge i 3 etager.

Retten udtalte i denne sag:
”Det må antages, at disse gener er større, end hvad der umiddelbart måtte forventes at ville følge af bebyggelse i overensstemmelse med den tidligere lokalplan nr. 5020, navnlig som følge af den yderligere etage. Det må endvidere lægges til grund, at bebyggelsen har påvirket værdien af de indstævntes ejendomme negativt.

Efter en samlet vurdering finder landsretten, at der ikke er tale om så væsentlige ændringer af forholdene, at de deraf følgende ulemper overstiger, hvad der må accepteres som led i den almindelige udvikling med hensyn til et beboelsesområde som det, sagen angår”

b) Sammenholdt med ejendommens karakter, beliggenhed og områdets karakter
Hvilken udvikling en ejer af en ejendom må forvente hænger i væsentlig grad sammen med ejendommens karakter (anvendelse) og beliggenhed samt karakteren af det omkringliggende område.

Rette sagsøgte i naboretlige tvister:
Man kan stille spørgsmålet, hvem man skal rette sit krav imod i forbindelse med et naboretlig tvist.

Dette spørgsmål har Østre Landsret taget stilling til i en konkret sag, som drejede sig om, hvorvidt naboerne til en ejendom var berettiget til at rejse et erstatningskrav mod det selskab, der havde opført bygningerne på ejendommen, selvom byggeriet var blevet videresolgt forinden det stod færdigt og var taget i brug. Østre Landsret fandt ikke, at der var grundlag for at afskære naboerne fra at anlægge sag mod det nævnte selskab, da Landsretten, ligesom Byretten, lagde til grund, ”at hensynet til beskyttelse af den part, der påstår sig krænket, tilsiger, at den pågældende ikke er afskåret fra at rejse kravet mod den påståede skadeforvoldende part”.

Det har i den forbindelse formentlig været afgørende, at de ulemper, som naboerne påberåbte sig som grundlag for erstatningen, hidrørte fra netop selve bygningen, som selskabet havde projekteret og opført, og ikke fra den aktivitet, som de nye ejere udførte i bygningen.

Den omhandlede dom viser, at et byggeselskab ved videresalg ikke kan beskytte sig mod muligheden for et sagsanlæg fra naboer, ift. gener der hidrører fra selve bygningen.

Udgangspunktet i naboretlige tvister i øvrigt antages dog at være, at krav skal rettes mod den aktuelle ejer. Men som dommen viser, kan der i særlige tilfælde være undtagelser hertil.

Som det fremgår ovenfor vil det i naboretlige sager bero på en konkret rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed, sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed, samt områdets karakter, om der er tale om en overskridelse af tålegrænsen eller ej.

Der er således i hvert enkelt tilfælde tale om en samlet og meget konkret vurdering, hvori de ovenfor anførte momenter vil indgå.

ERHVERVSJURA: Lars Møgelvang Hansen, advokat
23. april 2019