De lejeretlige begreber: Nyopførte ejendomme samt nyindrettede lejemål i lokaler, der tidligere har været benyttet til erhverv og i tagetager

Boligreguleringsloven
I tidligere artikler er begreberne småhuse og gennemgribende forbedrede lejemål blevet behandlet. Reglerne for lejemål, der er omfattet af disse regler, er eksempler på de undtagelser, der findes til reglerne om omkostningsbestemt huslejefastsættelse i de såkaldte regulerede kommuner. Regulerede kommuner omfatter de kommuner, hvor boligreguleringslovens regler er sat i kraft. Udgangspunktet for en omkostningsbestemt huslejefastsættelse er som tidligere anført: De faktiske omkostninger med tillæg af et fikseret afkast, fastsat på baggrund af den 15. almindelige vurdering fra først i 1970’erne med tillæg af afkast af efterfølgende forbedringer.

Til denne regel findes en række undtagelser.

Boligreguleringslovens § 15a, jfr. lejelovens § 53, stk. 3, 4 og 5
Andre udtagelser, end de tidligere gennemgåede, er muligheden for ved aftale at fravige reglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse i nyopførte ejendomme og i lejemål, der er nyindrettede i lokaler, som tidligere har været benyttet til erhverv eller i tagetager. Senere er der ligeledes blevet mulighed for at anvende reglerne gældende for tagetager for efterfølgende påbyggede etager.

Betydningen af reglerne i boligreguleringslovens § 15a jfr. lejelovens § 53, stk. 3, 4 og 5
Reglerne om muligheden for fravigelse af omkostningsbestemt husleje har væsentlig betydning for den udvikling, der er sket og fortsat sker i mange byers centrum, hvor tidligere erhvervslokaler, primært kontor, ombygges til boliger samt den fortætning af boligmassen, der muliggøres ved udnyttelse af tagetager samt påbyggelse af etager.

I mange tilfælde er forbedring af boligmassen alene mulig på grund af disse regler, da det i mange tilfælde ellers ikke ville være muligt at finde investorer til denne konvertering af eksisterende bygninger, hvilket ville medføre tomme lokaler i byernes centrum i stedet for udnyttelse heraf til boliger.

Såfremt der arbejdes med et konverteringsprojekt, eller såfremt der overvejes investering i en ejendom, er det således af væsentlig betydning at gennemgå mulighederne for, hvilke regler der gælder, eller vil kunne gælde, for fastsættelse af husleje i den pågældende ejendom. Ofte er der en række formalitetsregler, der skal være overholdt. Tilsidesættelse heraf vil ofte medføre tilsidesættelse af en ellers lovlig fravigelse af reglerne om omkostningsbestemt husleje på grund af ugyldighed.

Nyopførte ejendomme
Den relevante bestemmelse i forhold til nyopførte ejendomme er forholdsvis simpel at anvende, idet den alene kræver, at ejendommen er taget i brug efter 31. december 1991.

Anvendelse af reglen kræver ikke udtrykkelig henvisning til reglen, blot at der er aftalt en fravigelse af det, der ellers ville gælde.

Såfremt der er tale om tilbygning eller ombygning, er reglen ikke anvendelig. I denne sammenhæng tages der som sædvanligt indenfor lejeretten udgangspunkt i det matrikulære ejendomsbegreb. Det vil derfor typisk ikke være muligt at anvende reglen ved en nyopført bygning på en eksisterende ejendom, hvor der allerede er bebyggelse.

Nyindrettede lejemål i tidligere erhvervslokaler
Det afgørende i forhold til at anvende denne bestemmelse er, at lejemålet pr. 31. december 1991 benyttedes, eller senest forud herfor blev benyttet, til erhverv. I lejeretlig terminologi er erhverv som udgangspunkt alt andet end beboelse.

Denne bestemmelse kræver udtrykkelig henvisning til bestemmelsen, ellers vil aftalen om fravigelse af de ellers gældende regler ikke være gyldig.

Nyetablerede lejemål i tagetager og påbyggede etager
I eksisterende tagetager blev det fra 1. september 2002 muligt at etablere lejemål, der ikke var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Tilsvarende blev det fra 1. juli 2004 muligt at anvende regler, der medfører at huslejen ikke fastsættes som omkostningsbestemt husleje ved påbygning af yderligere etager i eksisterende ejendomme.

For så vidt angår, at et lejemål i en tagetage omfattes af undtagelsesreglen, er kravet, at lejligheden ikke var registreret som bolig pr. 1. september 2002.

Vedrørende muligheden for, at lejemål i påbyggede etager er undtaget fra omkostningsbestemt huslejefastsættelse, er det afgørende, at der er meddelt byggetilladelse efter 1. juli 2004.

Også denne undtagelse kræver udtrykkelig henvisning til bestemmelsen, idet aftalen om fravigelse ellers er ugyldig.

Jan Toft Olesen, advokat.
17. dec. 2018