Byggeri: Har du sikret dine rettigheder?

Når en forbruger indgår aftale med en entreprenør om byggearbejder, der overstiger kr. 3.000, kan parterne vedtage regelsættet, AB-Forbruger. Men er dette nu også den klogeste løsning?

AB-Forbruger trådte i kraft pr. 1. januar 2010. Formålet med regelsættet har været at forbedre forbrugerens retsstilling, men det er dog altid vigtigt at være opmærksom på, om dette nu også er tilfældet i den konkrete sag. Her kan du læse om nogle af de væsentligste forskelle mellem AB-Forbruger og byggebranchens nyeste standardvilkår, AB 18. Forskellene er for såvel bygherre (forbruger) som entreprenør værd at være opmærksom på.

Arbejdets pris
Når parterne indgår aftale om opførelse af et byggeri, er det blandt vigtigt at få drøftet problematikker, der relaterer sig til prisen for arbejdet.

Det er først og fremmest vigtigt at få afklaret, om der er afgivet et fast tilbud, et overslag, eller om arbejdet udføres i regning, idet den valgte model kan have betydning for, hvorvidt parterne skal reklamere, samt hvilken pris forbrugeren kan tilpligtes at betale.

Dernæst er det væsentligt at få afklaret, hvornår betaling skal ske. Er AB-Forbruger aftalt mellem parterne, følger det af § 25, at betaling skal ske, når arbejdet er afleveret. Entreprenøren kan således alene kræve a conto betalinger eller løbende betalinger, såfremt der foreligger en aftale derom. Bestemmelsen stiller entreprenøren ringere, end hvis AB 18 er vedtaget i kontraktforholdet. Ifølge AB 18 § 36, stk. 1, har entreprenøren nemlig ret til udbetaling a conto to gange om måneden.

Parterne bør endvidere få klarlagt i entreprisekontrakten, hvorvidt værdien af de leverede ydelser skal tillægges moms eller ej. Spørgsmålet er væsentligt, da det følger af AB-Forbruger § 5, at alle beløbsangivelser er inklusiv moms, hvilket står i modsætning til AB 18 § 2, stk. 8, hvoraf det fremgår, at beløbsangivelser er eksklusiv moms. For så vidt angår dagbøder, kan disse dog ikke beregnes af andet og mere end entreprisesummen eksklusiv moms.

Dertil kommer, at entreprenøren såvel inden som under arbejdets udførelse har en pligt til at vejlede forbrugeren om tekniske som økonomiske fordele og ulemper ved forskellige løsninger. Er AB-Forbruger vedtaget mellem parterne, rækker entreprenørens vejledningspligt betydelig videre end den pligt til at sige fra over for åbenbare projektfejl, som gælder i almindelige entrepriseforhold.

Byggefasen
Både for forbrugeren som entreprenøren er det en fordel, at der aftales en tidsplan, da en tidsplan gør det væsentlig nemmere at vurdere, hvorvidt byggeriet er forsinket. Er der ikke aftalt en tidsplan, følger det af AB-Forbruger § 12, at arbejdet skal påbegyndes og afsluttes inden rimelig tid. Udtrykket ”inden rimelig tid” er et juridisk begreb, der i dette tilfælde vurderes ud fra det konkrete byggeris omfang og art. Man kan nemt forestille sig, at parterne vil have hver sin vurdering deraf, hvilket skaber mulighed for opståen af tvister.

Ligeledes er det for begge parter en fordel, hvis der stilles sikkerhed for de påtagne forpligtelser. Imidlertid er dette ikke en selvfølge, såfremt AB-Forbruger er vedtaget mellem parterne. Ifølge §§ 10 og 11 skal sikkerhedsstillelse aftales, hvilket står i modsætning til AB 18. En aftale om sikkerhedsstillelse i medfør af AB-Forbruger betyder dog ikke nødvendigvis, set ud fra et forbrugersynspunkt, at den bedste retsstilling er opnået. Årsagen dertil er, at en sikkerhedsstillelse efter AB-Forbruger ophører 1 år og 30 dage efter afleveringen. Modsat ophører entreprenørens arbejdsgaranti først efter 5 år, når AB 18 er vedtaget. Udtrykt anderledes opnår entreprenøren overordnet en bedre retsstilling, når AB-Forbruger er vedtaget, mens det modsatte er tilfældet for forbrugeren.

Aflevering
Aflevering af byggeriet betyder blandt andet, at risikoen for arbejdet overgår fra entreprenøren til bygherren. For bygherren er det derfor relevant at få sikret sig, at der er sket rettidig reklamation af mangler. Afholdelse af afleveringsforretning er oftest en måde, hvorpå bygherren kan sikre sig dokumentation for denne reklamation. Har parterne ikke aftalt afholdelse af en afleveringsforretning, giver AB-Forbruger alene mulighed for afholdelse deraf, såfremt der er tale om en entreprise, hvor prisen for arbejdet er over kr. 50.000. Afholdes der afleveringsforretning, er det entreprenøren, der indkalder dertil. Dette står i modsætning til AB 18, hvor bygherren står for indkaldelsen.

For så vidt angår afholdelse af 1-års eftersyn, angiver AB-Forbruger et krav om, at der skal være tale om en entreprisesum, der overstiger kr. 500.000, medmindre parterne har aftalt afholdelse deraf. AB-Forbruger giver i modsætning til AB 18 ikke mulighed for 5-års eftersyn.

Tvistløsning
AB-Forbruger og AB 18 er væsentligt forskellige på området for tvistløsning. Ifølge AB-Forbruger afgøres tvister enten af et ankenævn eller af de almindelige domstole. Ifølge AB 18 er udgangspunktet, at tvister afgøres af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed. En forbruger er dog ikke afskåret fra at vælge voldgiftsinstituttet, da anvendelse af AB 18 giver forbrugeren mulighed for at vælge voldgift for allerede opståede tvister, såfremt parterne forinden har forsøgt at forlige sagen.

Fordelene ved at vælge voldgift er blandt andet, at der deltager fagdommere i bedømmelsen af sagen, samt at parterne i relativ anonymitet kan få sagen afgjort. Omvendt er det dyrt at føre voldgiftssager. Falder valget derfor på afgørelse ved et civilt søgsmål, er det vigtigt for entreprenøren at sikre sig, at eventuelle krav mod underentreprenører også kan afgøres ved civilt søgsmål, samt at leverandører omfattes af samme værnetingsbestemmelse.

Opsummerende
AB-Forbruger giver ikke nødvendigvis forbrugeren den bedste beskyttelse. Dertil kommer, at entreprenøren bør være ekstra opmærksom på konsekvensen af vilkårene, da han ellers kan risikere at ”komme i klemme”. Som følge deraf bør såvel forbruger som entreprenør derfor gøre sig overvejelser om, hvorvidt der skal foretages fravigelser eller tilføjelser i forhold til det valgte regelsæt, så entreprisekontrakten derved tilpasses den konkrete byggesag bedst muligt. Vedtages det mellem parterne, at AB 18 skal finde anvendelse, gælder der kun de begrænsninger, der følger af de ufravigelige forbrugerbeskyttelses-regler.

JURA: Ernst Kjærgaard, advokat og Camilla Moe Thorup, stud. jur.
21. maj 2019