Airbnb – Mere smart for udlejeren end for øvrige beboere

Mulighederne med at udleje sin helårsbolig kan føre til nabostrid, hvis ikke korttidslejerne tager tilstrækkeligt vare på ejendommen. Derudover kan tendensen påvirke hoteldriften negativt og på sigt hele boligmarkedet, skriver juristerne fra LOU Advokatfirma

I maj 2019 er nye regler trådt i kraft med henblik på liberalisering og forbedring af vilkårene for vækst og korrekt skattebetaling i forhold til tjenester som AirBnB.

Selvom der med de nye regler er skabt en nem og enkel mulighed for at tjene lidt ekstra for udlejeren, er ikke alle lige begejstrede, da ejendommes øvrige beboere risikerer at sidde tilbage med flere problemstillinger i forhold til korttidsudleje.

Ulemper for øvrige beboere
Korttidsudlejning i etageejendomme kan påvirke naboer og skabe uro og utryghed, navnlig hvor der er et stor ’gennemtræk’ af korttidslejere.

Der opstår ligeledes en risiko for, at der ikke vil blive draget tilstrækkelig omsorg for den udlejede bolig, hvilket i sidste ende kan have konsekvenser for hele ejendommen, ligesom korttidsudlejning kan have negativ påvirkning på både hotelbranchen og hele boligmarkedet.

Derfor er der, uanset de nye regler, i flere sammenhænge fremsat kritik af ordningen, eftersom Erhvervsstyrelsen vil have besvær med at kontrollere, om korttidsudlejeren respekterer reglerne.

Nye regler for en korttidsudlejer
Ønsker private at korttidsudleje deres bolig, fastslår de nye regler, at udlejningen skal være til ferie- eller fritidsmæssige formål, da det ellers anses for erhvervsmæssig udlejning.

Korttidsudlejning af helårsboliger gennem tjenester som AirBnB til ferie mv., er ikke omfattet af Lejelovens regler. Korttidsudlejeren opnår derved en langt større frihed i forhold til alm. udlejning, hvor der normalt er strenge krav til udlejer og til fastsættelsen af huslejen.

De nye regler, der bl.a. skal forhindre holtedrift i boligejendomme, giver både adgang til og begrænser korttidsudlejning, idet de fastslår, at helårsboliger maksimalt må udlejes 70 dage årligt og skal være til ferie- og fritidsmæssige formål.

Et tidligere forbud i Boligreguleringsloven mod anvendelse af helårsboliger til ferieformål er samtidig ophævet i forhold til korttidsudlejning.

For så vidt angår beskatning af lejeindtægterne blev der indført et bundfradrag i relation til korttidsudleje, som i 2019 udgør 28.600 kr., såfremt der sker indberetning gennem tredjepart.

AirBnB indberetter som tredjepart automatisk indtægten efter aftale med SKAT. Herefter medtages 60 procent af den indtægt, som overstiger bundfradraget i kapitalindkomsten.

Kan man beskytte mod korttidsudleje?
For foreningsejede ejendomme (ejer- og andelsboligforeninger) gælder ofte i vedtægterne begrænsninger i forhold til udleje.

Andelsboliger
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF)’s standardvedtægter forbyder erhvervsmæssig udlejning. ABF har hidtil fortolket korttidsudleje som erhvervsmæssig og således omfattet af forbuddet mod erhvervsmæssig udlejning.

De nye regler ændrer forudsætningen for ABF’s fortolkning, og indtil der foreligger en vejledning fra regeringen, kan 70-dagesgrænsen formodningsvis være indikator for, hvornår korttidsudleje betragtes som privat eller erhvervsmæssig således, at udlejning op til 70 dage ikke længere vil blive anset for omfattet af et forbud.

Andelsboligforeningers bestyrelse bør overveje en opdatering foreningens vedtægter med et forbud mod korttidsudleje, hvis dette ikke i forvejen er særskilt reguleret. En vedtægtsændring som denne vil kræve kvalificeret flertal, hvilket ofte er ensbetydende med en majoritet på 2/3 på generalforsamling.

Udlejning
For udlejere gælder, at selvom de er sikret mod, at lejere fremlejer hele deres lejemål pga. et krav om samtykke fra udlejer, gælder dette ikke udleje af enkeltværelser. Bl.a. derfor er det nødvendigt at regulere korttidsudleje særskilt. Ønsker udlejer at sikre sig mod korttidsudleje, bør han indsætte et forbud mod korttidsudleje i lejekontraktens særlige vilkår (§ 11).

Ejerlejligheder
For ejerlejligheder er det vedtægten, der er afgørende. Er der ikke i den oprindelige vedtægt indsat forbud mod udleje, kræver det enstemmighed efterfølgende at ændre dette, da ejere af ejerlejlighed har dispositionsret over egen ejendom, og et forbud vil indskrænke ejerens berettigede forventning til, hvordan lejligheden kan benyttes.

Mens det ligger klart, at et forbud mod enhver udleje kræver enstemmighed, er der uenighed om, hvorvidt der også kræves enstemmighed i forhold til at regulere ejernes mulighed for korttidsudleje. Korttidsudleje sidestilles nemlig ikke nødvendigvis med almindelig udleje.

Meget taler for, at almindeligt vedtægtsændringsflertal er tilstrækkeligt, men indtil dette forhold er afklaret, bør der tilstræbes enstemmighed om forbud mod korttidsudleje, navnlig da den nye 70 dages grænse kan få afsmittende effekt på fortolkningen af, hvornår korttidsudlejning anses for erhvervsmæssig også i retsforholdet mellem ejer og ejerforening.

Reglerne om korttidsudleje gælder kun, når boligen tjener til helårsbenyttelse. Ejere må derfor ikke ”drive hotel” med boliger, de reelt ikke benytter resten af årets 295 dage.

Erhvervsstyrelsen er tilsynsmyndighed i forhold til misbrug.

JURA: Birgitte Fobian Rolighed, advokat og Alexander Traunholm Schultz, stud.jur.
4. juni 2019