Vedtægtsændring i ejerforening krævede enstemmighed
Alle ejerforeninger har i vedtægterne bestemmelser om forhold, som kræver simpelt flertal og forhold, som kræver kvalificeret flertal. Visse beslutninger kræver imidlertid samtykke fra samtlige ejere. Hvornår der kræves enstemmighed kan ikke læses ud fra lov om ejerlejligheder. Dette følger i stedet af almindelige juridiske principper og retspraksis og afhænger, som altid, af den konkrete situation.
Må en ejerforening med normalvedtægten f.eks. forbyde udlejning af en ejers ejerlejlighed over tjenester som Airbnb ved forbud mod korte udlejninger via et kvalificeret 2/3 flertal? Eller kræver en sådan indgriben i en ejers anvendelse af ejerlejligheden en fuldstændig accept fra alle foreningens ejere?
Vestre Landsret tog den 23. september d.å. stilling til netop spørgsmålet om enstemmighed blandt ejerne.
Dommen fra Vestre Landsret
Sagen drejede sig om en tilføjelse til en ejerforenings vedtægter, hvorefter det var forbudt at udleje ejerlejlighederne i kortere tidsrum end 3 måneder pr. gang. Tilføjelsen var blevet vedtaget på en generalforsamling med 2/3 flertal. Ejerforeningen blev imidlertid overrasket, da Tinglysningsretten valgte at afvise anmeldelsen til tinglysning. Tinglysningsretten begrundede afvisningen med, at et sådant indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettigheder over ejerlejligheden ikke gyldigt kunne vedtages uden tiltrædelse fra samtlige ejere i ejerlejlighedsforeningen.
Foreningens advokat forklarede, at baggrunden for tilføjelsen var at forbyde erhvervsmæssig hoteludlejning af lejlighederne i form af udlejning via Airbnb og lignende, samt at lejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse, og at en anvendelse af lejlighederne til korttidsudlejning på hotellignende vilkår vil være i strid med dette.
Tinglysningsretten fandt dog ikke, at formålet bag vedtægtsændringen kunne føre til andet resultat. Dette blev begrundet med, at bestemmelsen ikke alene ville ramme hotellignende udlejning, men også ville forhindre almindelig udlejning i korte perioder.
Landsretten var enig med Tinglysningsretten i, at tilføjelsen indebar et indgreb i ejernes individuelle rettigheder over lejlighederne på en sådan måde, at tillægget ikke kunne tinglyses uden samtykke fra alle ejere.
Svært at begrænse udlejning via Airbnb
Der er som nævnt ikke nedskrevne regler som bestemmer, hvornår der kræves enstemmighed fra ejerne. Ovenstående er imidlertid ikke det eneste eksempel fra retspraksis, hvor domstolene har fastslået, at et udlejningsforbud i vedtægterne kræver enstemmighed. Dette skete f.eks. også i en dom fra 2017, hvor Tinglysningsretten afviste tinglysning af en vedtægtsbestemmelse, hvorefter der var forbud mod udlejning i perioder under 30 dage. I denne sag var Rettens begrundelse ligeledes, at et sådant forbud var af så indgribende karakter, at det krævede enstemmighed.
Det må efter ovenstående antages, at en vedtægtsændring hvor der sker begrænsninger i forhold til korttidsudlejning b.la. gennem Airbnb kræver samtykke fra samtlige ejere i ejerforeningen.
Af Birgitte Rolighed, advokat og Rikke Nipgaard Laursen, stud.jur
Den 10. december 2019