Værd at vide om tilbudspligten i lejeloven
Det følger af lejelovens § 100, stk. 1, at en ejendom, der helt eller delvist anvendes til beboelse, skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Bestemmelsen finder kun anvendelse, hvis der i ejendommen er mindst 6 beboelseslejligheder, eller mindst 13 beboelseslejligheder, hvor der tillige er erhvervslejemål i ejendommen.
Udlejer skal være opmærksom på, at tilbudspligten ikke blot gælder ved et almindeligt salg af ejendommen, men tillige når ejendommen overdrages ved gave, fusion eller mageskifte. Ligeledes indtræder tilbudspligten ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.
Tilbudspligten opfylder udlejer ved at sende et skriftligt tilbud til samtlige lejere. Udlejer skal tilbyde lejerne at erhverve ejendommen på samme vilkår, som en hvilken som helst anden køber.
Tilbuddet fra udlejer skal indeholde en række sædvanlige oplysninger, herunder oplysninger om ejendommens driftsudgifter, lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som udlejer skal holde.
Lejerne har, fra det tidspunkt de modtager ovennævnte oplysninger, en frist på minimum 10 uger til at træffe beslutning om, hvorvidt de vil erhverve ejendommen på andelsbasis. Såfremt juli måned indgår i 10-ugers-fristen, forlænges fristen med 1 måned, idet der skal ses bort fra juli.
Udlejer kan afvise andelsboligforeningens accept af tilbuddet, hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.
Lejelovens regler om tilbudspligt, som de er skitseret ovenfor, kan ikke fraviges til skade for lejer.
Udlejere såvel som lejere bør være opmærksomme på tilbudspligten, og hvad den indebærer og kan medføre.
Konsekvens af manglende iagttagelse af reglerne
Sker der overdragelse af ejendommen til en tredjemand, uden at lejerne er blevet tilbudt at erhverve ejendommen, kan lejerne anlægge en sag med påstand om, at udlejer skal tilbyde ejendommen til lejerne. Lejerne skal i så fald ikke respektere servitutter, byrder og hæftelser efter det tidspunkt, hvor tilbudspligten skulle have været iagttaget af udlejer. Udlejer skal desuden tilbyde ejendommen til den oprindelige pris. Det er hermed væsentligt, at man som udlejer er opmærksom på at overholde sin tilbudspligt efter lejeloven.
Konsekvenser for lejer
Som lejer er der ligeledes en række forhold, man bør være opmærksom på i forbindelse med en overtagelse af ejendommen på andelsbasis. Såfremt udlejers tilbud accepteres, og lejer overgår til at være andelshaver, så foretager lejer eksempelvis en investering i andelsforeningens ejendom og hæfter samtidig for visse tab i andelsforeningen. Herudover har man som andelshaver ikke mulighed for at få boligsikring, hvilket man som lejer muligvis har været vant til at få. Det kan desuden være påkrævet, at man som andelshaver deltager i fællesarbejde som snerydning m.v.
Såfremt du har spørgsmål til ovenstående, er du meget velkommen til at kontakte LOU Advokatfirma enten på info@louadvokatfirma.dk eller på tel. 70 300 500.