En række højesteretsdomme sender bestyrelser for private andelsboligforeninger op på tæerne.

Ny retspraksis stiller stigende krav til bestyrelsen for private andelsboligforeninger i forhold til oplysnings- og omsorgspligt overfor sælgende andelshavere, ligesom der også er afsagt en dom, som medfører, at bestyrelser stærkt bør overveje at få ændret vedtægternes ansvarsfordeling i forhold til andershaverens skader på lejligheden.

Styrket oplysningspligt overfor sælgende andelshavere.

I februar 2024 slog Højesteret fast, at bestyrelsen for en andelsboligforening skulle betale erstatning til en tidligere andelshaver.

Andelshaveren havde 1. juli 2020 underskrevet salgsaftale. Prisen var fastsat med baggrund i den på seneste generalforsamlings vedtagne maksimalpris. Denne var fastsat på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering.

Samme dag modtog bestyrelsen en ny vurdering, som ville medføre en prisstigning på små 19%.

Den 7. juli godkendte bestyrelsen aftalen uden at oplyse sælger om den nye vurdering.

Allerede 19. maj havde bestyrelsen fået en ’foreløbig værdiindikation’, som viste en forventet stigning i dette leje.

Højesteret kom frem til, at bestyrelsen havde haft pligt til at orientere sælger om den ventede stigning, også selvom denne endnu ikke var vedtaget på generalforsamling.

Landsretten var kommet frem til det modsatte resultat.

Med den nye højesteretsdom må det ligge fast, at bestyrelser har en oplysnings- og omsorgspligt overfor sælgende andelshavere, som går videre end hidtidigt antaget.

Højesteret afviste at anvende lejelovgivningens ansvarsregel i andelsboliger.

På baggrund af en Højesteretsdom fra 2023 bør andelsboligforeninger anbefales at ændre vedtægtens ansvarsbestemmelser.

I en andelsboligforening, er det foreningen, der ejer ejendommen.

Andelshaveren har en brugsret til en lejlighed, som i et vist omfang kan sidestilles med et lejeforhold.

Hidtil har det været antaget, at man ved skader inde i boligen, der skyldes andelshaveren eller andre, som denne havde givet adgang, kunne overføre lejelovgivningens ansvarsregel på andelsboligforhold.

Dermed ville andelshaver have ansvar for sådanne skader.

Dette har Højesteret nu konkret afvist i en sag, hvor en andelshaver havde haft en VVS-installatør til at foretage en renovering af badeværelset. I den forbindelse var der sket skade på bygningen.

Højesteret kom frem til, at andelshaveren ikke var ansvarlig.

Om resultatet havde været et andet, hvis andelshaveren selv havde udført arbejdet, er uklart.

For at undgå denne usikkerhed, bør bestyrelserne anbefales at indsætte specifikke regler om ansvaret i vedtægten for at undgå tab for foreningen.

Såfremt du har spørgsmål til ovenstående, er du velkommen til at kontakte LOU Advokater på tel. 70 300 500 eller info@lou.dk.