Blackstone-indgreb: Skal Boligreguleringsloven § 5 stk. 2 ændres?

Et nyt udspil fra Boligmisteriet skal ændre bestemmelsen i Boligreguleringslovens, (BRL) § 5, der giver mulighed for at sætte ældre udlejningsejendomme i strand for herefter at hæve huslejen.

Den amerikanske kapitalfond, Blackstone, har opkøbt ejendomme i København for milliarder. Opkøbet ledte til heftig debat i offentligheden, som medførte, at boligministeren nedsatte en ekspertgruppe, som skulle efterse reglerne på området. Ekspertgruppen fremlagde i oktober 2019 en rapport med flere løsningsforslag. Det er i kølvandet på denne rapport og den omtalte debat, at boligministeren fremlægger sit udspil.

Boligreguleringslovens § 5 stk. 2
BRL § 5 stk.2. regulerer lejefastsættelse i lejemål, som inden genudlejning er blevet gennemgribende forbedret, idet bestemmelsen dog ikke fører til, at lejen kan bringes til væsentligt at overstige det lejedes værdi.

Ved en gennemgribende forbedring forstås en forbedring, som væsentligt har forøget det lejedes brugsværdi, og hvor forbedringsudgiften i 2020 enten overstiger 2.271 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 259.699 kr. for hele lejligheden. Ved beregning af beløbene medregnes ikke udgifter til vedligeholdelse.

Reglen blev indført i 1996 som en undtagelsesbestemmelse til hovedreglen om omkostningsbestemt husleje i BRL § 5 stk. 1, efter hvilken lejen ikke kan fastsættes til et niveau, der overstiger lejemålets andel af ejendommens samlede driftsudgifter med tillæg af et lovbestemt afkast samt et evt. forbedringstillæg.

Med BRL § 5 stk. 2 blev der givet mulighed for at fravige den omkostningsbestemte husleje for lejemål, som gennemgribende forbedres, sådan, at udlejer kan vælge at genudleje efter princippet om det lejedes værdi.

Reglen blev i 1996 vedtaget med det formål at forhindre, at udlejningsejendomme forfalder, og skulle således være et incitament til forbedringer, da udlejer fik muligheden for at få et forhøjet afkast på deres ejendomme.

En effekt af reglen er dog risikoen for, at boligspekulanter opkøber ældre ejendomme og herefter sætter huslejen betydeligt i vejret for at opnå en hurtig gevinst, hvilket bl.a. virksomheden Blackstone har udnyttet.

Fire initiativer skal ændre reglen og samtidig begrænse skadevirkningerne.
Som følge deraf er boligministeren fremkommet med et udspil, som han forklarer skal ramme boligspekulanter, bremse huslejestigninger og trække renoveringer af udlejningsejendomme i en grønnere retning, uden at dette rammer andelsbolighaverne, idet andelsboligforeningers ejendommes værdi påvirkes af prisen på udlejningsejendomme.

Udspillet lægger som det første op til et spekulationsstop.

Dette vil man opnå ved at indsætte en ny regel, som kræver, at der skal gå ti år, fra en udlejer køber en ejendom, til udlejeren kan hæve huslejen efter § 5 stk. 2. Hensigten er at modvirke kortsigtede gevinster. Herudover vil ministeren ændre det nuværende krav om, at ejendommens energimærke minimum skal være D, til minimum C for, at lejen kan forhøjes efter § 5 stk. 2. Arbejderne forbundet med denne energiforbedring kan dog isoleret set medføre lejeforhøjelser.

Det tredje initiativ er en såkaldt huslejebremse. Man ønsker at fjerne ordet ”væsentlig” fra bestemmelsen for på den måde at fjerne marginen for det beregning af det lejedes værdi. Ifølge almindelig praksis vurderes den nuværende margin til at være ca. ti procent.

Når en ændring af BRL § 5 stk. 2 kan påvirke andelshavere, skyldes det, at værdien af foreningens ejendom bl.a. kan fastsættes på baggrund af ejendommens værdi som udlejningsejendom. Værdien fastlægges på baggrund af vurdering af en valuar (ejendomsmægler).

Værdiansættelsen som udlejningsejendom skal b.la. tage højde for mulige fremtidige lejeindtægter for ejendommen, herunder lejefastsættelse efter BRL § 5 stk. 2. Det vil sige, at en begrænsning af bestemmelsen kan få konsekvenser for værdien af andelsforeningens ejendom og dermed maksimalprisen for den enkelte andelshavers bolig, da denne afhænger af ejendommens værdi.

For at begrænse skadevirkningerne overfor andelshavere er det fjerde og sidste initiativ en valgfri fastfrysning af valuarvurderingen, som således skal gøre det muligt i foreninger, der anvender valuarvurdering at fastfryse vurderingen i ønsket om at modvirke prisfald på andelsboliger som følge af ændring af § 5 stk. 2.

Yderligere mulige konsekvenser af ændringen.
Der er stor uenighed om konsekvenserne af ovenstående udspil, såfremt det vedtages i sin nuværende form.

Ifølge brancheorganisationen EjendomDanmark ejes mere en 90 % af private udlejningsboliger fortsat af danske investorer, herunder en stor del af pensionskasser, hvorfor de frygter risiko for store tab blandt danske investorer og pensionskasser ved ændring af BRL § 5 stk. 2.

Regeringen har indtil videre ikke fremlagt beregninger på konsekvenserne af lovudspillet, ligesom flere parter, bl.a. bankerne, har vurderet, at fastfrysningen af valuarvurderinger kun vil have en teoretisk effekt.

Tidsmæssig horisont for lovindgrebet og følgevirkninger af usikkerheden.
På nuværende tidspunkt har boligministeren ikke flertal bag forslaget.

Forhandlingerne blev ikke færdiggjort inden nytår og er derfor skubbet ind i det nye år.

Det er uvist, hvornår forhandlingerne genoptages, hvilket er uheldigt, idet markedet påvirkes negativt af usikkerhed om et lovindgreb, det være sig både markedet for udlejningsejendomme og markedet for andelsboliger med en værdiansættelse på baggrund af valuarvurdering navnlig, hvor denne har været stigende.

Birgitte Rolighed, advokat
Den 16. januar 2020