Kreditor tog munden for fuld
Restkrav efter tvangsauktion nedsat fra 144.000 kr. til 25.000 kr. efter rådgivning.
LOU Advokatfirma har for nyligt haft en sag, hvor det lykkedes at få restkravet efter en tvangsauktion nedsat, så den tidligere ejer i stedet for 144.000 kr. endte med kun at skulle betale 25.000 kr. til kreditor.
Historien bag
I 1990 blev den tidligere ejer – skyldners – ejendom overtaget på tvangsauktion af kreditor. Kreditor fik ikke dækning for hele sit krav, og havde derfor et restkrav mod skyldner. I 2017 krævede kreditor betaling af 144.000 kr. fra skyldneren. Skyldner betalte ikke, og kreditor anlagde herefter sag ved retten.
Årsagen til, at skyldner modsatte sig betaling og tog kontakt til os, var først og fremmest, at skyldner var i tvivl om, hvorvidt kreditor overhovedet kunne kræve betaling af restkravet og anlægge sag 27 år efter tvangsauktionen?
Indledningsvist tog vi beskik af forældelsesspørgsmålet: Havde kreditor fortabt retten til at gøre restkravet gældende, fordi der ganske enkelt var gået for lang tid fra tvangsauktionen?
Sagen havde ganske rigtigt en væsentlig forældelsesmæssig problematik, men vi opdagede også hurtigt, at selve restkravet formentlig ikke var korrekt opgjort.
Var restkravet korrekt opgjort?
Vi så nærmere på, om kreditor havde opgjort restkravet korrekt. Det vil sige: hvis kravet ikke var forældet, ville kreditor så kunne kræve 144.000 kr.?
Kreditor mente at have lidt et tab på 224.000 kr. i forbindelse med tvangsauktionen, idet kreditor havde haft udgifter til blandt andet videresalg af ejendommen.
Kreditor kan dog maksimalt gøre et restkrav gældende, der svarer til det, kreditor ikke fik dækning for på tvangsauktionen. Det er altså som udgangspunkt ikke skyldner, der skal betale de omkostninger, som kreditor har i forhold til ejendommen efter tvangsauktionen. Af den årsag fremsatte kreditor alene et krav på 144.000 kr., der svarede til det beløb, som kreditor ikke fik dækning for på tvangsauktionen.
Vi krævede dog, at kreditor dokumenterede, at restkravet rent faktisk udgjorde 144.000 kr. Der var ikke nogen tvivl om, at det var netop 144.000 kr. som kreditor ikke havde fået dækning for, og derfor var det umiddelbare udgangspunkt da også, at restkravet udgjorde 144.000 kr.
I nogle tilfælde er det imidlertid sådan, at der skal ske en nedsættelse af restkravet. Det er tilfældet, hvis kreditor har overtaget ejendommen på tvangsauktion, og man kan fastslå, at ejendommen var mere værd end det, den blev solgt til på tvangsauktionen.
I sagen havde kreditor kort efter tvangsauktionen videresolgt ejendommen til et noget højere beløb, end dét kreditor selv havde givet.
Det var derfor vores opfattelse, at der skulle ske en nedsættelse af restkravet således, at der blev taget højde for, at kreditor havde opnået en gevinst ved videresalg af ejendommen.
Det er klart, at hvis kravet mod skyldner nedsættes som følge af, at kreditor har opnået en højere pris ved videresalg, så skal der selvfølgelig også tages højde for en række af de udgifter, som kreditor har haft i forbindelse med ejendommens videresalg.
Selve nedsættelsen vil ofte være kompliceret at fastsætte, idet der skal tages højde for mange forskellige faktorer – herunder blandt andet: Salgspriser, ejendommens liggetid, eventuelle indtægter fra udlejning og en række forskellige omkostningsposter forbundet med ejendommen.
Fra 144.000 kr. til 25.000
Allerede tidligt under sagen nedsatte kreditor sit krav fra 144.000 kr. til først 115.000 kr. og dernæst til 90.000 kr.
Vi var dog af den overbevisning, at restkravet – hvis det ikke var forældet – kun udgjorde 25.000 kr. Kreditor endte med at acceptere opgørelsen på 25.000 kr. og sagen blev derfor forligt, inden den skulle forhandles i retten.
I praksis
Som den omtalte sag viser, sker det altså i praksis, at kreditor gør det fulde restkrav gældende uden hensyn til, om der reelt bør ske en nedsættelse heraf.
I nogle tilfælde gør kreditor også samlet set et beløb gældende, der overstiger den del af kravet, som kreditor ikke fik dækning for på tvangsauktionen – det vil sige, at kreditor kræver et beløb, der ligger udover, hvad kreditor maksimalt kan kræve.
Det hænder også, at hele eller dele af kravet er forældet med den konsekvens, at der ikke kan rettes et (fuldt) krav mod skyldneren.
Ovenstående resulterer i nogle tilfælde i, at skyldner bliver mødt med et restkrav, som kreditor faktisk ikke – helt eller delvist – er berettiget til at kræve. I den omtalte sag opdagede vi med det samme, at der både var et forældelsesspørgsmål, og at kreditor nok ikke havde opgjort restkravet korrekt. Vi tog derfor kontakt til skyldners forsikringsselskab, der via skyldners indboforsikring med tilhørende resthjælpsdækning, indvilligede i at betale sagsomkostningerne for skyldner.
Står man i en lignende situation, anbefales det – med både spørgsmålet om opgørelsen af restkravet og de forældelsesmæssige problematikker in mente – at søge professionel rådgivning for at få klarhed over størrelsen på det krav, der eventuelt resterer i kølvandet på en tvangsauktion.
JURA, Carsten Jensen, advokat og Michaela Buur Schæffer Juul, stud.jur.